住宅ローンが返せなくなったらどうなるの？６つの対処法と予防策

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夢のマイホームを手に入れるために、多くの人が住宅ローンを組みます。

しかし、住宅ローンは35年という長期の契約を行うローンです。

返済期間中に病気によって想定外の出費が生じたり、リストラされて収入源が絶たれてしまい、住宅ローンが返せなくなってしまう可能性も十分考えられます。

もし、住宅ローンが返せなくなったらどうなってしまうのか。

今回は住宅ローンが払えなくなってしまった場合の対処法と、そうならないための予防策についてまとめます。

住宅ローンが払えなくなった場合に起こること

住宅ローンが払えなくなると、まず最初に銀行から「督促状」が届きます。

この段階で、「ローンが返済できない」ことを金融機関に相談するべきですし、できることなら督促状を受取る前に金融機関に正直に話すほうが印象は良くなります。

また、住宅ローンが払えない理由についても「単純な金欠」なのか「病気によるものなのか」によって異なってきます。

たとえば、特定の疾病にかかったことが原因で働けなくなり、ローン返済ができないのであれば、「疾病保障」に加入している場合、そうした保障によって代位弁済を行ってくれることもあるからです。

ブラックリストへの登録

住宅ローンの返済が１ヶ月遅れたからといって、すぐにブラックリストに登録されるわけではありません。

通常は、３ヶ月～６ヶ月間にわたって返済が滞った場合に、ブラックリスト入りすると言われています。

ブラックリストへの登録とは、「信用情報機関」へローンの返済が滞ったことが記録されることを言います。

一度登録されてしまうと、数年間は記録が残ってしまいます。

また、信用情報機関の内容はほかの金融機関と共有されるため、ブラックリストに一度登録されてしまうと、ほかのローン審査が通りにくくなるなどの問題が生じます。

全額一括返済を求められる

最初のうちは、毎月支払わなければならなかった住宅ローンの延滞分のみを請求されます。

しかし、延滞期間が３ヶ月程度続くと、金融機関は「全額一括返済」を求めてきます（期限の利益の逸失）。

つまり、この時点でただの「延滞」ではなく、完全な貸し倒れとして認定されてしまいます。一度「全額一括返済」を求められてしまうと、もう取り消すことができません。

また、全額一括返済が求められた段階で、口座の凍結が行われます。

もし、住宅ローンが払えなくなったとしても、「全額一括返済」を求められる前に、金融機関になんらかの説明をしておく必要があります。

保証会社によってローンが返済される

住宅ローンは基本的に契約時に「信用保証会社」との契約を結んでいます。

最近はネット銀行住宅ローンのように、「保証料０円」の住宅ローンが増えました。これは、保証料を金利に含めているため、実質的な保証料の負担がないことを意味します。

住宅ローンが返済できなくなった場合、まず最初に保証会社が「代位弁済」によって、銀行に返済を行ってくれます。

銀行は保証会社から滞納分を回収できる仕組みになっています。

そして、銀行に代位弁済をした保証会社は、立て替えを行った後に滞納分の回収に動きます。

つまり、保証会社による代位弁済が行われたあとは、交渉するべき相手は銀行ではなく保証会社となります。

住宅の任意売却または強制売却

全額一括返済を求められた段階で、その資金を用意するために「マイホームの売却」はほぼ必須となります。

銀行との合意のうえ、自分たちの意思で住宅の売却を行うことを「任意売却」といいます。

マイホームが高値で売れれば住宅ローンを全額返済できる場合もありますし、ローン以下の価格でしか売れなければ残債が残ります。

任意売却を行わない場合、「抵当権」を行使することで担保となっている物件が強制売却されることになります。強制売却とは、裁判所を通じで行われる「競売」のことです。

競売によって住宅の所有権が別の相手に移ったら、家を出ていかなくてはなりません。場合によっては強制立ち退きを迫られることもあります。

ちなみに、競売（強制売却）よりも任意売却の方が物件は高値で売れるため、住宅ローンの返済が難しくなった時点で、素直に任意売却を選択した方が合理的です。

くわしくは後述しますが、任意売却は信用に傷がつきません。（任意売却以前に、３ヶ月のローン滞納によってブラックリスト入りはしてしまいますが）

残債が残ってしまうと、その後も残った住宅ローンの返済をする必要がありますが、任意売却は銀行との合意の上でおこなうため、その後の返済スケジュールは柔軟に対応してもらえます。

もし任意売却によってマイホームを失ってしまっても、賃貸生活に戻るだけですから強制売却・強制退去に比べればずっと良い選択です。

住宅ローンが払えない場合の対策法

上記のように、住宅ローンが払えないからといって無視を続けていると被害が拡大してしまいます。

では、住宅ローンが返済できなくなったらどのように対策すればよいのか。

住宅ローンが払えない場合の対策法として３つのポイントをまとめます。

事前に銀行に相談する

ローンの返済が難しいとわかった時点で、督促状を受取る前に住宅ローンを契約している金融機関（銀行）に相談します。

事前に銀行に相談することで、リスケジュールやプランの変更（借り換え）、任意売却といったいろいろな提案をしてくれます。

また、返済できない理由が特定の病気などの場合、「疾病保障」によってトラブルなく住宅ローンの残債を代位弁済してもらえることもあります。

まずはさまざまな方法で住宅ローンの返済遅延を回避できないかどうか、検討することが大切です。そのためには、専門家である金融機関に相談するのが一番です。

借り換えをする

もし、金利負担が重くなってきたということであれば、借り換えをすることで毎月の支払いを少なくできます。

現在契約中の住宅ローンが、「ローン残高1,000万円以上、残期間10年以上、金利差１％以上」であれば、返済総額を少なくできる可能性があります。

また、固定金利から変動金利にすることで、借入利率を低くできますので、金利負担を抑えて返済を続けることができます。

そのほかにも、SBI新生銀行住宅ローンのように、住宅ローンの返済を一時的にストップできる金融機関もあります。

返済できない金額が小さかったり、短期的なものであれば「住宅ローンの借り換え」によって対処できることもあります。

任意売却を検討する

住宅ローンが払えない場合は、任意売却によってマイホームを手放してしまうのがもっとも最適でスッキリします。

任意売却は強制売却（競売）とは異なるため、競売よりも高い値段で売却することが可能です。

もし、住宅が購入価格よりも高値で売れた場合は、残債が発生することなく手放せます。

また、銀行との合意に基づいた上で売却をおこなうため、もし購入価格よりも低い金額でしか売却できなかった場合でも、残債の返済について柔軟なスケジュールを立ててもらえます。

思い出のあるマイホームを手放してしまうのは残念ですが、世の中には賃貸暮らしの人もたくさんいます。

マイホームを持っていないことは大きな問題ではありませんし、任意売却であれば信用情報に傷がつくこともありませんので、もう一度お金を貯めてマイホーム購入にチャレンジすることも十分可能です。

予防策

ここからは、住宅ローンの返済で困らないための予防策についてまとめます。

返済プランを慎重に検討する

住宅ローンの契約前に、月々の返済負担を最小限にし、無理のない返済プランを選ぶことが大切です。

返済プランには大きく分けて、

• 元利均等返済
• 元金均等返済

の２種類があります。

元利均等返済は、毎月の返済金額を一定にする返済プランです。

初期の返済金額を少なくできるのがメリットですが、返済総額は「元金均等返済」よりも高くなります。

元金均等返済は、初回の返済金額が大きく、その後は毎月ごとに返済金額が少しずつ減少していきます。

初期の負担は大きいものの、返済総額は元利均等返済よりも少なくできるのがメリットです。

こちらの住宅ローン返済シミュレーターで、元利均等返済と元金均等返済の違いを比較できます。

金利上昇にそなえる

一般的に、固定金利よりも変動金利の方が借入利率は低いです。

しかし、変動金利の場合、将来金利上昇が起こった場合、予期せぬ出来事として月々の返済負担が増加します。

もちろん、金利が上昇しなければ固定金利よりも低い利率で借りられるメリットがあり、実際には多くの人が変動金利プランで住宅ローンの契約を行っています。

しかし、私としては可能であれば契約時点で将来の返済金額が確定している「固定金利プラン」をおすすめします。

なかでも35年間ずっと固定金利で契約できる「フラット35」はおすすめです。少し金利が高くなったとしても、35年間という長期において金利が固定できるというのはとてもメリットが大きいです。

ネット銀行住宅ローンや、フラット35 契約数No.1のARUHIなどはいずれも、業界最低水準の金利でフラット35を提供しています。（※2010年度-2023年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2024年3月末現在、ARUHI調べ））。※【フラット35】業界最低水準（ただしスタンダードタイプの場合）ARUHI 調べ。

無理のない借入れをする

何よりも、まず住宅ローンを組む段階で「無理のない借入れ」をすることが大切です。

年収に対して住宅ローンの年間返済額がどの程度があるのかを測る指標として「返済比率」というものがあります。

返済比率は25％が目安であり、低ければ低いほど安全、高くなるほど危険な指標です。

こちらの住宅ローン借入可能額シミュレーションを使って、無理のない借入金額を試算できます。

もし、希望している物件の購入金額に届かない場合は、

• 頭金を増やす努力をする
• 二世帯住宅にしたり親子でローンを組む
• 購入物件を見直す

などの方法で、返済比率を少しでも下げることが重要です。

また、auじぶん銀行住宅ローンのようにペアローンで夫婦の収入を合算できる銀行もありますので、ペアローンを活用して世帯年収を上げることでも、返済比率を引き下げることができます。

フラット50という50年間の固定金利の住宅ローンもあります。あまり一般的ではありませんが、返済期間をより長期にすることで、毎月の返済負担を少なくできるのがメリットです。

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