契約社員や派遣社員、そして自営業がフラット35を選ぶ理由
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住宅ローンの審査では、やはり職業や年収は気になりますよね。
民間の金融機関と住宅金融支援機構が共同で展開しているフラット35は、最長35年間の固定金利が組める住宅ローンとして人気です。
住宅金融支援機構はもともと、国の金融機関である住宅金融公庫の仕事を受け継いだ独立行政法人なので、フラット35は長期の固定金利なのに低金利という特徴があります。
また、フラット35は民間の住宅ローンと比較して条件が厳しくないので、職業や年収で審査に不安を感じている方でも、前向きに審査してもらえます。
職業は気にするな
民間住宅ローンは、職業や年収で申込みを制限している場合があります。しかし、フラット35に限っては、安定収入がある方なら誰でも申込みが可能です。
フラット35の借入条件をくわしくまとめます。
①申込時の年齢が70歳未満である
ただし、親子二世代に渡って返済する（親子リレー返済）場合は70歳以上でもOK。
②日本国籍である
外国人でも、永住許可を受けていたり特別永住者であればOK。
③返済比率が35％以下
（年収400万円以上の場合。年収400万円未満の場合は返済比率30％以下）
この項目に関しては後ほどくわしく解説します。
これだけです。
実は、職業に関する制限はフラット35の申込み条件にはありません。
言い換えると、
契約社員・派遣社員
→OKです。
パート・アルバイト
→OKです。
勤続１年目、転職１年目の正社員
→OKです。
育児休暇・産休・介護休暇中の申込み
→OKです。
自営業（しかも起業後まもない場合）
→OKです。
となります。
一般的に民間住宅ローンでは、パートやアルバイトの人は申込みできませんが、フラット35であれば属性に関係なく申し込むことが可能です。
▼住宅ローンの審査内容はこちらの記事でも解説しています
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年収も気にするな
前述のフラット35の申込条件の「返済比率」についてくわしく解説します。フラット35では、年収によって申込み制限があります。
さすがに収入のない無職の人が住宅ローンを組むのは難しいですが、フラット35は、銀行の民間住宅ローンよりも年収面での審査が優遇されています。
フラット35は「返済比率（総返済負担率）」を重視しています。
- 年収400万円未満：返済比率30％以下
- 年収400万円以上：返済比率35％以下
「返済比率」とは、１年間のローン返済額が、あなたの年収の何パーセントに相当するか？によって計算できます。
返済比率は低ければ低いほどよいです。
①年収の計算
申込年度の前年の給与収入（給料の総支給という意味です）が該当します。
そのほか、事業所得や不動産所得がある場合は、それらも合算して「所得金額」で年収を算出します。
さらにマイホームに太陽光発電システムを設置して、売電収入が見込まれる方は、それも含めて合算できる場合があります。
②年間返済額の計算
申込み予定の住宅ローンだけでなく、現在返済中の自動車ローン、教育ローン、カードローンなどがあれば、それらもすべて合算します。
すべてのローンの返済額が年間いくらになるか？ということです。
返済比率によって、あなたがフラット35でいくらまで借りれるか？が事前にシミュレーションできます。
簡単に計算をしてみたいと思います。
- 借入予定の住宅ローン金額：2,500万円
- 返済予定年数：35年
- 金利：2.0％
- 元利均等返済、ボーナス返済なし
上記の条件で計算すると、毎月の返済額は約8万3,000円になります。
返済比率は年間の返済額を計算するので、住宅ローン以外のローン契約がなければ、年間約99万6,000円の返済です。
次に、申込年度の前年のあなたの年収（総支給額）を書き出します。
仮に、年収を350万円とします。
この２つの数字で、返済総額を決定します。
▼返済比率の計算例
年間の返済額（99.6万円） ÷ 年収（350万円） × 100 ＝ 28.4％
返済比率が28.4％になりました。
年収400万円未満の場合、返済比率が30％以下であれば申込みOKなので、あなたはこの条件でフラット35に申し込むことが可能です。
もし返済比率が30％を超えてしまう場合は、借入金額を下げることによって、返済比率が下げられます。つまり、頑張って頭金を多く用意すれば良いということです。
返済比率をオーバーしても裏ワザがある
年収が低くて返済比率をオーバーしてしまう、頭金も用意できない。。。
こういう場合でも安心です。
フラット35は「収入を合算して計算できる」という裏ワザがあります。
年収を合算する場合の条件は以下のとおりです。
- 本人の直系親族、配偶者（婚約者、内縁関係者でもOK）
- 申込時の年齢が満70歳未満の人であること
- 本人と一緒に住む（同居）予定の方（条件によって同居しなくても良い場合もあり）
- 連帯債務者になることができる方
たとえば、共働きならお嫁さんの給料を合算できます。（収入合算できるのは１名のみ）
この方法によって、世帯年収が400万円を超えると、条件となる返済比率も30％から35％に上がるので、借入可能額が一気に増えます。
ちなみに、フラット35の過去のデータを参照すると、
- 世帯年収400万円以下の家庭で住宅ローンを組んでいる人が全体の7.5％
- そのうちフラット35を利用している人が12％以上
となっています。
審査スピードが早い金融機関
フラット35を扱っている金融機関でダントツの一番人気なのが、「ARUHI」です。
ARUHIは、フラット35のシェアで28％以上を獲得している住宅ローン専門の金融機関で、フラット35を契約している４人に１人以上がARUHIを利用しているほど。※2010年度-2023年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2024年3月末現在、ARUHI調べ）
その理由は大きく３つあります。
①業界最低金利【フラット３５】業界最低水準（ただしスタンダードタイプの場合）。ARUHI 調べ。
フラット35をもっとも低い金利で提供し続けているのがARUHIの最大の特徴です。最長35年の住宅ローンなので、金利が少し違うだけでも、返済総額に大きく影響します。
同じフラット35でも、少しでも金利が低い所で借りたいですよね。
②審査スピードが早い
フラット35の審査期間はどの程度かかるのが一般的ですか？という記事で書きましたが、フラット35の審査期間はおおむね10日程度と言われています。
しかし、ARUHIは事前審査（最短当日）、本審査（最短３営業日）と超高速のスピードで審査をしてくれます。この点は他社が真似できない独自の強みだと思います。
③窓口で相談できる
ARUHIは全国に相談窓口を設けているので、わからないことは対面で相談できるメリットがあります。
もしフラット35で契約するなら、多くの人が使っているARUHIが、まず最初に第一候補に入ってくると思います。
ARUHIの関連リンク
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