住宅ローンのQ&A

年収500万円の人はいくらまで住宅ローンが組める?返済額から試算

計算する女性

購入予定物件や頭金によって、住宅ローンを利用できる金額は変わってきます。

今回は、年収500万円の人がどれくらいまで住宅ローンが組めるのか、返済額から試算してみたいと思います。

また、ソニー銀行の住宅ローンのように、頭金10%以上の場合は金利を優遇する銀行もあるので、頭金を用意することもおすすめします。

借入可能額は「返済比率」から計算

住宅ローンの借入額を計算する時は、返済比率(返済負担率)を指標にします。

返済比率とは、1年間のローンの返済額が年収の何パーセントに相当するかを計算したものです。

つまり、無理なく返済をするためには、返済比率は低い方が良い(年収に対してローン返済額が少ないので余裕があるから)です。

▶返済比率(返済負担率)の計算方法
返済比率=1年間のローン返済額÷年収(総支給)

※1年間のローン返済額とは、自動車ローンやカードローンなど、その他のローンも含みます(他にローンがない方は、住宅ローンの年間返済額のみ)。

年収や借入額の目安は?あなたが住宅ローンを借りるべき割合とは

一般的に、返済比率は25%以下が理想的であると言われています。

もちろん、返済比率が30%を超えても返せないことはありませんが、返済比率が高くなるほど下記のような問題が生じます。

■返済比率が高い場合のリスク

  • 返済が家計を圧迫するためリスクが高くなる
  • 住宅ローンの審査に通りにくくなる

返済しやすくするだけでなく、住宅ローンを借入れやすくするためにも、返済比率を下げることをおすすめします。

主な返済比率の下げ方は、下記5点です。

■返済比率の下げ方

  1. 頭金を増やす(借入額を減らす)
  2. 少しでも金利の低い銀行を選ぶ
  3. 現在契約中のその他ローン(カードローンなど)を完済する
  4. 年収を増やす(夫婦で収入を合算するなど)
  5. 購入予定物件を見直す

特に、じぶん銀行住宅ローンのように夫婦合算のペアローンを受け付けている銀行は多いので、年収が足りないと感じた時は、世帯年収で考えてみるのもおすすめです。

「フラット35」は返済比率の指標あり

住信SBIネット銀行 フラット35

固定金利が最大35年間続く「フラット35」は、借入条件として以下の指標を示しています。

■フラット35 返済比率の指標

  • 年収400万円未満の方:30%以下
  • 年収400万円以上の方:35%以下

銀行によっても異なりますが、民間の金融機関が目安とする返済比率は20~25%程度と言われているため、フラット35は返済比率についてややゆるい考えを持っていることがわかります。

また、2013年のフラット35利用者の返済比率は下記の通りでした。

■フラット35 利用者の返済比率(2013年)

返済比率25%~30%の人
利用者全体の24.2%
返済比率30%以上の人
利用者全体の7.2%

「フラット35なら返済比率35%まで借りれる」とは言っても、実際に返済比率を30%以上にして借りている人は全体の10%未満という少数です。

なぜなら、返済比率が30%を超えてくるとそれだけ家計が苦しくなるからです。

年収500万だと約3,400万円までが無難

シミュレーション

住宅ローン借入可能額シミュレーションを使って、返済比率をベースに借入額を計算してみました。

その結果、年収500万円・返済比率25%だと3,402万円程度なら安全に借入できることがわかります。

より安全に(家計を圧迫せずに)借りたい場合は、返済比率20%、15%を目安に住宅ローンを契約します。

一方、購入予定物件が高い場合は、返済比率を上げることでローンの借入額を増やせます(リスクは高まりますが…)。

さらに、年収と金利が異なると借入可能額がどのように変わるかを下記の通りまとめてみました。

※年収500万、ローン年利1.5%の時の年収は、赤字で記載しています。

※参考までに、今月の「ARUHIフラット35」の金利は1.370%です

■返済比率20%の場合
返済負担率20%の住宅ローン借入可能額

返済比率を20%にとどめられると、リスクが小さい安全な借入と言えます。

たとえば金利が年2%の場合、年収500万円の人なら2,500万円程度が借入の目安となります。

当然、金利が下がれば借入可能額も増やせます。また、購入物件が高い場合は、住宅ローンで借入できない部分について「頭金」で補填します。

■返済比率25%の場合
返済負担率25%の住宅ローン借入可能額

返済比率25%だと、リスクの度合いは標準的です。多くの人がこのあたりの返済比率で住宅ローンを契約しています。

冒頭で述べた通り、年収500万円・金利1.5%なら借入可能額は3,402万円となります。

■返済比率30%の場合
返済負担率30%の住宅ローン借入可能額

フラット35であれば返済比率30%でも審査に通りますが、リスクがやや高めの借入となります。

返済比率30%を超えてくると、住宅ローン返済額が家計を圧迫してくるため、審査に対して慎重な銀行だと借入がNGとなる可能性があります。

■返済比率35%の場合
返済負担率35%の住宅ローン借入可能額

返済率35%だとリスクが高いですが、実際にこの水準で住宅ローンを契約している人もいます。

たとえばフラット35の目安だと、年収400万円以上なら返済比率35%でも契約できる可能性が高いです。

返済比率が高いと返済負担が大きいだけでなく、住宅ローンに通りにくいですが、できることなら自分が希望する物件を買いたいと思います。

収入に対してやや高額な住宅ローンを組みたい場合は、下記2点の方法で返済比率を下げることをおすすめします。

■返済比率を下げるおすすめの方法

  • 頭金を増やすことでローンの借入額を減らす
  • 金利の低い銀行で住宅ローンを組む

参考記事:年収や借入額の目安は?あなたが住宅ローンを借りるべき割合とは

シミュレーターを使って計算

あなた自身の借入れ可能額を試算してみたい場合は、下記シミュレーターをお使いください。

※一旦、読み飛ばしてもらっても構いません。

例:年収500万円、借入期間35年、金利1.5%、その他ローン0円

借入可能額シミュレーター

現在の年収(総支給)万円

借入期間

金利%

現在契約中のその他ローンの年間返済額万円
カードローンや自動車ローン、クレジットカードの
分割払いなどの年間総返済額を入力してください

返済比率ごとの借入可能額を確認
危険-安全

頭金を増やすとメリットが大きい

貯金する女性

前述の通り、住宅ローンの返済比率を下げる方法としておすすめなのは、頭金を増やすことです。

なぜなら、頭金を増やしてローンの借入額を減らすことで下記のようなメリットがあるからです。

■頭金を増やす3つのメリット

  • 金利が低くなる
  • 銀行の審査に通りやすくなる
  • 家計の負担が楽になり、将来の返済不能リスクが低下する

住宅ローンの頭金は、言い換えれば「貯金」です。

これまでコツコツとためてきた貯金が、マイホームを購入する段階で大きな効果を生みます。(貯金がない場合は、親族などに頭金の一部を援助してもらってもよいでしょう)

頭金を増やすと金利が下がる理由

冒頭でも少し述べた通り、一部の銀行は購入予定物件の頭金を10%~20%以上入れることで、通常よりも金利が優遇されます

その理由は、頭金を増やすと銀行にとって貸し倒れリスクの低減・回収率の向上に繋がるからです。

住宅ローンは購入予定物件物件に対して「抵当権」を付けるため、ローンの返済ができなくなった場合は、担保となっている住宅を売却して貸したお金を回収します。

銀行側の立場で考えてみると、購入予定物件5,000万円の住宅に対してフルローンで5,000万円の融資をしてしまうと、貸し倒れ発生時に物件価格が下がっていると全額回収ができません。

つまり、リスクが高い貸し出しとなります。

一方で、5,000万円の住宅のうち、10%に相当する500万円が頭金となっていれば、銀行は5,000万円の価値がある物件に対して4,500万円の融資で担保を取ることができます。

これなら、貸し倒れが発生して、さらに物件価格が300万円ほど下がって4,700万円になっていても、銀行が融資している金額は4,500万円なので、全額回収することができます。

頭金を増やすことで金利が下がる銀行

ネット銀行住宅ローンのメリット

頭金を増やすことで通常よりも金利がお得になるおすすめの銀行は、下記2つです。

■頭金を増やすと金利が下がる金融機関

  • ソニー銀行住宅ローン
  • フラット35(住信SBIネット銀行、ARUHIなど)

ソニー銀行は変動金利で借りたい方向け、フラット35は固定金利で借りたい方向けです。

参考までに、ソニー銀行の金利を見てみます。

▶ソニー銀行住宅ローン「変動セレクト住宅ローン金利プラン」今月の金利
(更新日:2018/06/01

金利プラン 新規かつ
自己資金10%以上
借換または
自己資金10%未満
変動金利 0.457% 0.507%
当初固定金利(3年) 0.852% 0.902%
当初固定金利(5年) 0.946% 0.996%
当初固定金利(10年) 0.997% 1.047%
当初固定金利(15年) 1.300% 1.350%
当初固定金利(20年) 1.434% 1.484%
当初固定金利(20年以上) 1.553% 1.603%

新規契約、かつ自己資金(=頭金)を10%以上用意できる場合、住宅ローン金利が優遇されます。

ソニー銀行住宅ローンの詳細はこちらの記事をご覧ください。

また、フラット35で人気のARUHI住信SBIネット銀行も同様に、金利の優遇を行っています。(他のフラット35の取扱金融機関でも同様です)

フラット35の場合、通常の銀行借入よりも返済比率が高めの借入ができるため、購入予定物件が高額になる場合でも対応しやすいのがメリットです。

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