住宅ローンのQ&A

年収500万円の人はいくらまで住宅ローンが組める?返済額から試算

計算する女性

購入予定物件や頭金によっても住宅ローンの利用金額は変わってきます。

しかし、一般的には「頭金は購入予定物件の10%程度用意すれば十分」です。

というのも、ソニー銀行住宅ローンのように、一部の銀行は頭金10%以上の場合は金利を優遇するという措置を取っているからです。

今回は、年収500万円の人がどれくらいまで住宅ローンが組めるのか、返済額から試算してみたいと思います。

返済比率から借入可能額を計算する

返済比率(返済負担率)とは、1年間のローンの返済額が年収の何パーセントに相当するか?を計算したものです。

▶返済比率(返済負担率)の計算方法
返済比率 = 1年間のローン返済額 ÷ 年収(総支給)

※1年間のローン返済額とは、自動車ローンやカードローンなど、その他のローンも含みます。他にローンがない方は、住宅ローンの年間返済額のみとなります。

年収や借入額の目安は?あなたが住宅ローンを借りるべき割合とは

返済比率は「低ければ低いほど良い」指標です。一般的に、返済比率は25%以下が理想的であると言われています。

もちろん、返済比率が30%を超えても返せないことはありませんが、返済比率が高くなるほど

  • 返済が家計を圧迫するためリスクが高くなる
  • 住宅ローンの審査に通りにくくなる

といった問題が生じます。

返済比率を下げるためには、

  1. 頭金を増やす(借入額を減らす)
  2. 少しでも金利の低い銀行を選ぶ
  3. 現在契約中のその他ローンを完済する
  4. 年収を増やす(夫婦で収入を合算するなど)
  5. 購入予定物件を見直す

といった対策方法が考えられます。
特に、じぶん銀行住宅ローンのように夫婦合算のペアローンを受け付けている銀行は多いので、年収が足りないと感じた時は、世帯年収で考えてみるのもおすすめです。

みんなの返済比率はどれくらい?

固定金利が最大35年間続く「フラット35」では、借入条件として以下の指標を示しています。

  • 年収400万円未満の方:30%以下
  • 年収400万円以上の方:35%以下

銀行によっても異なりますが、民間の金融機関が目安とする返済比率は20%~25%程度と言われているため、フラット35は返済比率についてやや緩い考えを持っていることがわかります。

また、2013年のデータとなりますがフラット35利用者のうち

返済比率25%~30%の人
利用者全体の24.2%
返済比率30%以上の人
利用者全体の7.2%

という結果になっています。

「フラット35なら返済比率35%まで借りれる」とは言っても、実際に返済比率を30%以上にして借りている人は全体の10%未満という少数です。

なぜなら、返済比率が30%を超えてくるとそれだけ家計が苦しくなるからです。

シミュレーターを使って計算

シミュレーション

住宅ローン借入可能額シミュレーションを使うことで、返済比率をベースに借入額を簡単に計算できます。

年収500万円、借入期間35年、金利1.5%、その他ローン0円で試算してみてください。

借入可能額シミュレーター

現在の年収(総支給)万円

借入期間

金利%

現在契約中のその他ローンの年間返済額万円
カードローンや自動車ローン、クレジットカードの
分割払いなどの年間総返済額を入力してください

返済比率ごとの借入可能額を確認
危険-安全

すると、年収500万円の場合、返済比率25%だと3,402万円程度なら安全に借入できることがわかります。

毎月の返済金額などはこちらの住宅ローン返済シミュレーションで試算できます。

より安全に(家計を圧迫せずに)借りたい場合は、返済比率20%、15%を目安に住宅ローンを契約します。

一方で、購入予定物件が高い場合は、リスクは高まるものの返済比率を上げることでローンの借入額を増やせます。

年収、金利が異なると借入可能額がどのように変わるか?を表したマトリックス表は下記の通りです。

年収が高くなるほど借入可能額も大きくなります。一方で、借入金利が高くなるほど借入可能額は小さくなります。

参考程度に、今月のARUHIフラット35の金利は「1.360%」です。

返済比率20%の場合。
返済負担率20%の住宅ローン借入可能額

返済比率25%の場合。年収500万円、金利1.5%なら上記でシミュレーションした3,402万円と同じ金額になります。
返済負担率25%の住宅ローン借入可能額

返済比率30%の場合。
返済負担率30%の住宅ローン借入可能額

返済比率35%の場合。
返済負担率35%の住宅ローン借入可能額

先ほども述べたように、年収は夫婦で合算する以外には、そう簡単に引き上げられるものではありません。

となると、あとは返済比率を高くするか、借入金利を低くするか、頭金を入れるか、購入予定物件を見直すなどの選択肢が残ります。

しかし、できることなら自分が希望する物件を買いたいと思いますし、かといって返済比率を高くしてしまうのは長期的に見て負担が大きいため、おすすめではありません。

最終的に残るのは、

  • 頭金を増やすことでローンの借入額を減らす
  • 金利の低い銀行で住宅ローンを組む

といった選択肢となります。

頭金を増やすとメリットが大きい

貯金する女性

住宅ローンの頭金は、言い換えれば「貯金」です。

これまでコツコツとためてきた貯金が、マイホームを購入する段階で大きな効果を生みます。(貯金がない場合は、親族などに頭金の一部を援助してもらってもよいでしょう)

なぜなら、頭金を増やしてローンの借入額を減らすことは、

  • 金利を低くすることができる
  • 銀行の審査に通りやすくなる
  • 家計の負担が楽になり、将来の返済不能リスクが低下する

といいことづくめだからです。

頭金を増やすと金利が下がる理由

冒頭でも少し述べましたが、一部の銀行は購入予定物件の頭金を10%~20%以上入れることで、通常よりも金利が優遇されます。

なぜかというと、住宅ローンは購入予定物件物件に対して「抵当権」を付けるため、ローンの返済ができなくなった場合は、担保となっている住宅を売却して貸したお金を回収します。

銀行側の立場で考えてみると、購入予定物件5,000万円の住宅に対してフルローンで5,000万円の融資をしてしまうと、貸し倒れ発生時に物件価格が下がっていると全額回収ができません。

つまり、リスクが高い貸し出しとなります。

一方で、5,000万円の住宅のうち、10%に相当する500万円が頭金となっていれば、銀行は5,000万円の価値がある物件に対して4,500万円の融資で担保を取ることができます。

これなら、貸し倒れが発生して、さらに物件価格が300万円ほど下がって4,700万円になっていても、銀行が融資している金額は4,500万円なので、全額回収することができます。

頭金を増やすことは、銀行にとって「貸し倒れリスクの低減」「回収率の向上」が見込めるため、金利を引下げるという還元ができるのです。

頭金を増やすことで金利が下がる銀行

ネット銀行住宅ローンのメリット

頭金を増やすことで通常よりも金利がお得になる銀行は、

  • ソニー銀行住宅ローン
  • フラット35(住信SBIネット銀行、ARUHIなど)

です。

▶ソニー銀行住宅ローンの今月の金利
(更新日:2017/10/01

変動セレクト住宅ローン金利プラン(変動金利で借りたい方向け)

金利プラン 新規かつ
自己資金10%以上
借換または
自己資金10%未満
変動金利 0.499% 0.549%
当初固定金利(3年) 0.815% 0.865%
当初固定金利(5年) 0.904% 0.954%
当初固定金利(10年) 0.939% 0.989%
当初固定金利(15年) 1.221% 1.271%
当初固定金利(20年) 1.372% 1.422%
当初固定金利(20年以上) 1.508% 1.558%

新規かつ自己資金10%以上を用意できる場合、住宅ローン金利が優遇されます。

固定金利で借りたい場合は、「住宅ローン金利プラン」がおすすめです。

ソニー銀行住宅ローンの詳細はこちらの記事をご覧ください。

また、フラット35で人気のARUHI住信SBIネット銀行も同様に、金利の優遇を行っています。(他のフラット35の取扱金融機関でも同様です)

フラット35の場合、通常の銀行借入よりも返済比率が高めの借入ができるため、購入予定物件が高額になる場合でも対応しやすいのがメリットです。

続いての記事は「住宅ローンの頭金はどれくらい準備するべき?審査への影響も」です。

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