フラット35とフラット35Sの違いを比較、どちらを選べばお得なのか

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最大35年間、固定金利で住宅ローンが組める「フラット35」には、別のプランとして「フラット35S」が存在します。

銀行などでフラット35の金利を確認したことがある方は、その隣に記載されている「フラット35S」の金利を見て、その利率の低さに驚いたかもしれません。

しかし、「フラット35」と「フラット35S」はどちらか一方を選択できるものではなく、購入物件によって自動的に最適な方が適用されるというのが正しい考え方です。

今回は、フラット35とフラット35Sの違いについて、またフラット35Sの利用条件についてもわかりやすく解説します。

※金額・手数料表記はすべて税込です。

フラット35Sとは？

フラット35Sは、一定の条件を満たしている物件の場合に適用できる「フラット35の特別金利」のことです。

どちらか一方を選択できるわけではなく、購入予定の物件によって「フラット35S」が適用できるか、通常の「フラット35」で契約しなければならないかが決まります。

購入予定物件が下記のスペックに該当するかどうか、事前に確認しておくことをおすすめします（といっても現在はほどんどの物件がフラット35Sの適合基準を満たしています）。

金利Aプランは10年間の金利優遇が受けられます。

しかし、適用条件が厳しめです。適用条件をゆるくした「金利Bプラン」もあります。両者の違いは以下の通りです。

金利Bプランは「金利の優遇期間が５年間」と短くなっています。その分、適用条件も緩いのが特徴です。

上記を見てもわかりますが、フラット35Sは「省エネ」「耐震性」「バリアフリー」「耐久性・可変性」に優れた住宅に適用できる制度です。

省エネ

電気代（冷暖房費用）のコスト削減につながります

耐震性

一定の耐震性を持つ物件は地震保険が安くなります

バリアフリー

お年寄りになっても部屋の移動が楽です

耐久性・可変性

耐久性・可変性の高い物件は資産価値の維持にも貢献します

こうした優良物件は長期的に見ると物件価値や住みやすさ、そしてコスト面のメリットが大きいです。

多少、物件価格が高くなったとしても、そのぶん「フラット35S」による金利の引下げが受けられることを考えると、フラット35Sの基準を満たす物件を狙うのは非常におすすめです。

フラット35Sのメリット

フラット35Sは上記の基準によって「金利Aプラン」と「金利Bプラン」の２つが存在します。

わかりやすく説明すると、建築基準の高い物件（質の高い物件）から「フラット35S（金利Aプラン）　＞　フラット35S（金利Bプラン）　＞　フラット35」という順となります。

いずれも、自分でプランを選択できるものではなく、購入予定物件のスペック（建築基準）によって、どのプランが適用されるかが決まります。

フラット35Sの場合、一定期間金利の引下げが受けられます。

フラット35Sのデメリット

フラット35Sのデメリットは特にありません。あえていうならば、途中で金利が元の水準に戻るため、それを前提とした計画を作っておく必要があることです。

35年間ずっと金利が同じである「フラット35」は、金利水準がずっと同じなのでよりシンプルでわかりやすいメリットがあります。

とはいえ、先ほどのシミュレーションのように、3,000万円程度の借入で返済総額が70万円も違ってくるほどフラット35Sはお得な制度ですから、利用しない手はありません。

フラット35S 金利Aプランの場合は11年目以降（金利Bプランは６年目以降）、金利が元の利率に戻りますが、これは当初契約したタイミングでの「フラット35」の金利なので損することはありません。

また、フラット35Sは新築・中古物件の「新規購入」に対する制度なので、借り換えには使えません。

たとえば、現在フラット35を契約している人が、途中からフラット35Sに借り換えることはできません。現在、民間の住宅ローンなどを契約している場合も同様に、フラット35Sに借り換えすることはできないので注意が必要です。

ちなみに、「フラット35　→　フラット35への借り換え」や「民間住宅ローン　→　フラット35への借り換え」は可能です。

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フラット35Sはいつまで？

フラット35Sは期間限定の制度です。

2022年３月31日までの申込受付分が対象となっており、この日までに申し込まないとフラット35Sでの借入れはできません。

また、フラット35Sには予算が設けられています。

予算上限に達した段階で受付が中止される可能性があり、その場合は受付終了日の３週間前までにフラット35の公式サイトで通知するとしています。

上記の期間がきてからでも、さらに延長される可能性はゼロではありませんが、これまでも優遇金利の利率が段階的に引下げられていることから、2022年３月31日で終了になるのではないかと思います。

最近の適用条件は、フラット35Sの公式サイトでご確認ください。

フラット35S 公式サイトはこちら

フラット35の基本事項を再確認

フラット35の基本事項をかんたんにおさらいしておきます。

当然、フラット35Sもまったく同じ条件です。

フラット35とフラット35Sの違いは、金利優遇が受けられるかどうかの違いだけとなっています。

フラット35は、民間の金融機関と、政府系機関である「住宅金融支援機構」が共同で展開している住宅ローンです。

国の後押しがあるために、今回のフラット35Sのような優遇制度があったり、一般的な銀行が提供している固定金利の住宅ローンよりも低金利で融資が受けられます。（フラット35も申込窓口は銀行です）。

また、繰上返済手数料０円であることや、保証料が０円であるなど、住宅ローンとしてのスペックが高いです。（ただし、繰上返済は１回あたり最低10万円から受付）

団体信用生命保険（通称：団信）には任意加入なので、必要ないと考えている方は団信に加入しないことで、さらにコストを小さくできます（ただし、いざというときに備えて団信への加入は強くおすすめします）。

取扱金融機関の比較

フラット35は全国の銀行で取り扱いがありますが、ネット銀行や住宅ローン専門の金融機関（※累積融資実行件数及び金額 2024年6月 株式会社日本能率協会総合研究所調べ）である「ARUHI」がおすすめです。

ARUHI（アルヒ）は、フラット35 シェアNo1の金融機関で、業界最低水準の金利（※【フラット３５】業界最低水準（ただしスタンダードタイプの場合）。ARUHI 調べ。）で高い評価を得ています。※2010年度-2023年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2024年3月末現在、ARUHI調べ）

また、ARUHIなら店舗での無料相談が可能なので、「購入を予定している物件がフラット35Sの基準を満たしているか？」などの不明点についても質問できます。

店舗には専門の住宅ローンが常駐しているため、詳細な返済シミュレーションなども立てることができます。

フラット35で定評のあるネット銀行とARUHIの手数料・現在の金利の比較は以下の通りです。

ARUHI フラット35

住信SBIネット銀行 フラット35

楽天銀行 フラット35

次の記事はフラット35の金利比較です。あわせてご覧ください。

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