フラット35の保証型・買取型　金利以外の違いとは？仕組みをわかりやすく解説

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フラット35には、買取型と保証型という２タイプがあります。保証型のフラット35のほうが低金利だと評判で、申込者が増加中です。

フラット35シェアNo.1のARUHI（アルヒ）でも、「スーパーフラット」という保証型のフラット35を扱い始めました。

しかし、保証型のフラット35は、融資条件や審査が厳しめです。全員が利用できるわけではありません。

今回は、フラット35の買取型と保証型の違いを、仕組みからわかりやすく解説します。

どちらもメリット・デメリットがあるので、しっかり比較検討することをおすすめします。

買取型・保証型の違い

買取型と保証型のフラット35は、仕組みに違いがあります。

どちらにも共通する特徴は、以下の４点です。

フラット35は、住宅支援機構とフラット35の取扱金融機関が、共同で提供する住宅ローンです。ローンの貸し手は、金融機関です。

フラット35を取り扱うARUHIや銀行は、国の代わりに公的ローンを販売しているような立ち位置です。

しかし、住宅支援機構の「取扱金融機関に対する関わり方」は、大きく異なります。

買取型のフラット35は、住宅支援機構が住宅ローンを買い取って債権を発行し、資金調達を行います。金融機関の役割は、販売が中心です。

一方、保証型のフラット35は、取扱金融機関の裁量が大きめです。独自性が強く出るので、金融機関オリジナルのフラット35に近いイメージです。

住宅支援機構は、利用者が住宅ローンを返済できなくなった際に、金融機関へ保険金を支払うのみです。

銀行が取り扱っているフラット35は、ほとんどが買取型です。

買取型のフラット35の取扱金融機関は、300以上あります。保証型のフラット35は、９機関しか新規受付を行っていません。

かつては保証型の申請が多い時期もありましたが、リーマンショックの影響で申請が激減しました。

しかし近年は、低金利な保証型に申し込む人が、再び増え始めています。

記事執筆時点で、保証型のフラット35の取扱金融機関は、以下のとおりです。

■保証型のフラット35　新規受付中の金融機関（記事執筆時点）

• ARUHI（アルヒ）
• 日本住宅ローン
• 財形住宅金融
• クレディセゾン
• 広島銀行
• 住信SBIネット銀行
• 愛媛銀行
• 日本モーゲージサービス
• ファミリーライフサービス

このなかでも「ARUHI」は、買取型のフラット35のシェアNo.1を、何年も連続で獲得しています。フラット35利用者の４人に１人は、ARUHIで契約をしている状況です。

アルヒも当初は、買取型のフラット35のみを販売していました。保証型のフラット35も扱い始めた際は、注目が集まりました。

メリット・デメリットを比較

フラット35は、買取型と保証型とでメリット・デメリットが異なります。

保証型のほうが低金利な傾向がありますが、金利だけで選ばず、ほかの条件も比較することをおすすめします。

低金利なのは保証型

一般的に、フラット35は買取型より保証型のほうが低金利です。

記事執筆時点で、アルヒや住信SBIネット銀行の金利を比較すると、保証型は年0.1％前後低く設定していました。

しかし、無条件に保証型の金利を引きげているわけではありません。

保証型の多くは頭金が必要

多くの保証型のフラット35は、１～３割の頭金を用意することが融資条件になっています。

住宅ローンの公式サイトでは、「融資比率」「借入割合」といった名称で記載されています。

余裕を持って頭金を用意できるなら、保証型を選ぶメリットは大きいと思います。しかし、無理をして頭金を用意すると、毎月の返済が苦しくなる可能性があります。

突然の事故やケガで入院してしまったとき、頭金を支払ったせいで貯蓄がないと、生活費から捻出する必要があります。その結果、月々の住宅ローン返済ができなくなるかもしれません。

頭金の用意が難しい人は、買取型のフラット35を選ぶほうが安全です。

買取型のフラット35は、融資比率100％まで借入できます。住宅購入費の全額を融資してもらいたい場合は、買取型を選ぶ必要があります。

買取型は返済比率が高め

フラット35の融資条件では、返済比率（返済負担率）が高いことも特徴的です。

買取型のフラット35は、どの金融機関も返済比率が決まっています。

■買取型フラット35の返済比率

• 年収400万円未満：30％以内
• 年収400万円以上：35％以内

返済比率30～35％というのは、住宅ローンのなかでも返済比率が高めです。

収入に占める住宅ローン返済額が多めでも、買取型のフラット35なら、審査に通る可能性があります。

一方、保証型のフラット35には、返済比率の条件が低いプランもあります。

ARUHIは、融資比率が７～８割（頭金２～３割）の保証型フラット35なら、買取型と同じ返済比率です。しかし、融資比率９割のプランだと、返済比率が20％以下でないと申し込めません。

「フラット35は返済比率が高い」と思って保証型に申し込むと、審査に通らない可能性もあるので要注意です。

団体信用生命保険の違い

団体信用生命保険（団信）にも、買取型と保証型に違いがあります。

買取型のフラット35で加入できる団信は、住宅支援機構が運営する機構団信（機構団体信用生命保険特約制度）です。

保険料を上乗せして「３大疾病特約」を付けると、がん・急性心筋梗塞・脳卒中の保障も追加できます。これらの三大疾病になった場合も、ローン残高が０円になります。

一方、保証型のフラット35は、機構団信には加入できません。そのかわり、金融機関独自の団信に入ります。

取扱金融機関が独自に設計した団信なので、保障内容はさまざまです。保障範囲が幅広い団信もあれば、保険料が安い団信もあります。

たとえば、ARUHI独自の「ARUHI団信」には、以下の種類があります。

ARUHIの「一般団信」は、基本的には機構団信と同じです。しかし、余命６ヶ月以内と宣告された場合もローン残高が０円になる「リビング・ニーズ特約」も付いています。

ほかにも、がんに備えるプラン、生活習慣病で長期入院をしたときも弁済してもらえるプランなど、幅広い保障内容から選べます。

保証範囲が広いプランは、生命保険に入っていない人におすすめです。

保証型は繰上返済しやすい

一部繰上返済も、買取型と保証型で差が出やすいです。

余裕資金があるときに、住宅ローンの繰上返済をして返済期間を早めれば、利息を減らすことができます。

しかし、買取型のフラット35は、一部繰上返済できる最低金額が10万円からです。どの金融機関で申し込んでも、共通です。

ネットからなら10万円から繰り上げ返済できますが、窓口での返済だと100万円からしか受け付けてもらえません。

それに対し、保証型のフラット35は、１万円以下から一部繰上返済が可能です。

ネット銀行大手の住信SBIネット銀行では、保証型のフラット35は１円からの繰上返済も可能です。こまめな繰上返済で、完済を早めることができます。

買取型フラット35がおすすめの人もいる

保証型のフラット35は金利が低く、保障も手厚いものの、融資条件が厳しめです。

頭金や返済比率などに余裕がある人は、保証型のフラット35がおすすめです。保障が手厚い団体信用生命保険のプランがあるので、自分にあったプランを選べます。

しかし、以下のような不安がある人は、買取型のフラット35で検討することも考えると良いと思います。

買取型と保証型のどちらがよいかわからない人は、まずはARUHIで比較してみると良いと思います。

フラット35シェアNo.1という実績通り、金利や保障などの条件がよいです。公式サイトでは、買取型と保証型の返済シミュレーション比較もできます。