ARUHI スーパーフラット

スーパーフラットとは

ARUHIといえばフラット35が有名ですが、スーパーフラットシリーズも評判が高まっています。

アルヒのスーパーフラットとは、頭金(手持ち金)を1~3割用意し、「フラット35より低金利な固定金利ローン」を組めるプランです。

省エネや耐震などの条件を満たせば、さらに金利が低い「スーパーフラットS」の利用もできます。

審査の早さなど、フラット35のメリットも引き継いでいます。手持ち金を用意できる人は、検討をおすすめします。

一方、団信や融資手数料などの条件は、フラット35と違います。今回は、ARUHIスーパーフラットのデメリットも含めて、わかりやすく解説します。

スーパーフラットの種類と利用条件

比較

アルヒのスーパーフラットには、

  • ARUHI スーパーフラット6
  • ARUHI スーパーフラット7
  • ARUHI スーパーフラット8
  • ARUHI スーパーフラット9
  • ARUHI スーパーフラット借換

という5種類のプランがあります。

いずれも手持ち金(頭金)を一定以上支払うと、通常のフラット35より低金利の長期固定金利ローンを組めます。

アルヒのスーパーフラットが、通常のフラット35より低金利の理由は、「保証型」のフラット35だからです。

一般的なフラット35は「買取型」といい、住宅ローンの債権を住宅支援機構(フラット35運営の公的機関)が買い取っています。

「保証型」のフラット35は、債権買い取りや販売を金融機関が行い、金融機関側の裁量が大きいのが特徴です。

通常のフラット35は、国からの代理店として販売する商品、スーパーフラットはARUHIオリジナルに近い商品、というイメージです。

スーパーフラットシリーズの借入期間は、通常のフラット35と同じく15~35年です。

最長35年間の固定金利で返済できるので、安定した返済計画を立てたい人におすすめです。

各スーパーフラットの違いは、融資比率(住宅購入額のうち何割を借りて、何割を頭金として支払うか)と、返済比率(年収に対する返済額の割合)の条件にあります。

頭金をどれだけ用意できるか、収入のうちどれくらいを住宅ローン返済にあてられるかによって、プランを選びます。

■スーパーフラットシリーズの利用条件

商品名 融資比率 返済比率(返済負担率)
スーパーフラット6 6割(頭金4割) 年収400万円未満:30%以内
年収400万円以上:35%以内
スーパーフラット7 7割(頭金3割) 年収400万円未満:30%以内
年収400万円以上:35%以内
スーパーフラット8 8割(頭金2割) 年収400万円未満:30%以内
年収400万円以上:35%以内
スーパーフラット9 9割(頭金1割) 20%以内
スーパーフラット借換 借り換える住宅ローン残高と諸費用の合計の10割以下 年収400万円未満:30%以内
年収400万円以上:35%以内

スーパーフラットシリーズは、プラン名の後ろの数字で、融資比率を表しています(例:スーパーフラット「7」は融資比率「7」割)。

最も金利が低いのは、住宅購入費の4割を頭金として支払うスーパーフラット6です。

スーパーフラットをなるべくお得に利用したい人は、まとまった頭金の用意をおすすめします。

住宅の基準もあり

スーパーフラットで購入する住宅は、以下の条件を満たす必要があります。

■スーパーフラットを利用できる住宅の条件

  • 「適合証明書」を取得できる
  • 建設費もしくは購入費が1億円以下
  • 借入金額8,000万円以下、かつ融資額100%以内
  • 住居部分が2分の1以上(店舗や事務所と併用の場合)
  • 床面積が一定以上

「適合証明書」とは、住宅支援機構が指定した検査機関が発行する書類です。スーパーフラットは、適合証明書を取得できる品質の住宅のみ利用できます。

事前に物件調査を依頼し、書類や現場検査によって、住宅をチェックしてもらう必要があります。

床面積にも条件があり、一戸建てや重ね建て住宅は70平米以上、マンションなどの共同住宅は30平米以上の必要があります。

住宅支援機構は「住生活の向上」を理念に掲げています。スーパーフラットも、一定の生活水準を満たすマイホーム購入を対象にしているのだと思います。

スーパーフラットのメリット

スーパーフラットの一番の利点は、フラット35より低金利で住宅ローンを組めることです。

フラット35の審査スピードなどのメリットはそのまま残し、金利を引き下げていてお得です。

頭金が用意できる人は、積極的な検討をおすすめします。

フラット35より金利が低い

ミニチュアの家と電卓

ARUHIのスーパーフラットは、フラット35より低金利です。

記事執筆時点で、スーパーフラットとフラット35の金利を比較したところ、借入期間35年間だと年0.1%以上の金利差がありました。

多くの住宅ローンは、通常数千万円の借入になります。年率に0.1%の違いがあると、利息差が100万円ほど開くケースも珍しくありません。

ためしに、35年間の固定金利住宅ローンで、4,000万円を借り入れる場合の返済総額を計算してみました。

年率1.1%と1.2%では、返済総額に約80万円の違いがありました。

優良物件はさらに低金利に

ミニチュアの家

スーパーフラットには、省エネや耐震などの条件を満たすとさらに低金利になる「スーパーフラットS」というプランもあります。

スーパーフラット6S・7S・8S・9Sは、当初5年間または10年間の金利が、大きく引き下がります。初期の返済負担を減らせて、おすすめです。

住宅の条件は、フラット35Sと同じです。主に、以下の技術基準を満たす必要があります。

■フラット35S・スーパーフラットSを利用するための条件(いずれか1つ)

  1. 省エネルギー性
  2. 耐震性
  3. バリアフリー性
  4. 耐久性

具体的な基準は、住宅が新築か中古かによって異なります。一定基準を満たすと、5年間もしくは10年間、年0.25%の金利引き下げとなります。

すべての条件を満たす必要はなく、どれか一つの条件を満たせばOKです。

審査が早い

速い

ARUHIはフラット35の審査スピードに定評があり、スーパーフラットも、同じ早さで審査を受けられます。

店舗での申し込みなら、事前審査は最短当日、本審査は最短3営業日で完了する場合もあります。

書類不備なくスムーズに審査が進めば、1ヶ月以内の融資実行も可能です。

Web申し込みでは、事前審査に1~2営業日、本審査に10~14日ほどかかりますが、それでも通常の住宅ローンの審査期間より早めです。

一般的な住宅ローンでは、申し込みから融資を受けるまでに1ヶ月以上、長ければ2ヶ月かかるのも珍しくありません。

審査期間が長いと、結果待ちの間に金利が上がってしまったり、人気の高い新築物件が先に購入されたりするリスクがあります。

ARUHIの審査は、これらのデメリットをカバーできるスピードといえます。

保証料・繰上返済手数料が無料

保証料、繰上返済手数料0円

ARUHI スーパーフラットシリーズは、いずれも保証料と一部繰上返済手数料が無料です。

本来、住宅ローンの保証料は70万円前後かかります。この費用が一切かからないスーパーフラットは、初期費用の負担が軽くすみます。

一部繰上返済手数料も、ネットから返済手続きをすれば無料で、1万円から返済できます。資金に余裕ができたら、繰上返済をおすすめします。

通常のフラット35は、ネットでの繰上返済が、10万円からしかできません。スーパーフラットのほうが、こまめに繰上返済がしやすく便利です。

繰り上げ返済によって返済期間を短縮すると、将来支払う利息も減らせます。

ARUHIの一部繰り上げ返済手続きは、電話と郵送でもできます。しかし、1回につき11,000円もしくは33,000円の繰上返済手数料がかかります。

手間と手数料がかからない、ネット返済がおすすめです。

スーパーフラットの繰上返済は、ARUHIのオンラインマイページ「住・My Note」から手続きできます。

窓口に行かずに、スマホやパソコンでかんたんに返済できます。

返済口座が自由に選べる

通帳を持つ男性

フラット35もスーパーフラットシリーズも、返済口座には1,000以上の金融機関を指定できます。

ゆうちょ銀行やメガバンクはもちろん、地方銀行や信用金庫も網羅しています。すでに利用中のメインバンクから返済でき便利です。

通常、銀行で住宅ローンを組むと、その銀行の口座から毎月の返済額を引き落とす必要があります。他行の銀行口座では、原則返済できません。

ARUHIは銀行ではなく「住宅ローン専業の金融機関」なので、このような縛りがなく、自由に返済口座を選べます。

2つのデメリット

スーパーフラットを利用する際に、気をつけるポイントもあります。

場合によっては、スーパーフラットが、通常のフラット35よりも割高になるケースもあるので、要注意です。

機構団信には入れない

手でバツを作る男性

現在、通常のフラット35には「機構団信」という団体信用保険がついています。

団体信用生命保険に加入せずに、フラット35に契約もできます。しかしARUHIのフラット35は、団信つきでも低金利で、民間の生命保険などよりも安く「死亡・高度障害保障」があります。

金利を年0.24%上乗せすれば、三大疾病保障や介護保障もプラスできます。

一方、スーパーフラットには機構団信がついていません。ARUHIが独自に用意する「ARUHI団体信用生命保険(ARUHI団信)」に任意で加入します。

機構団信でつけられる三大疾病特約はないので、三大疾病に備えるには、民間の生命保険などが必要です。

ARUHI団信は、保障範囲に応じてプランを選び、スーパーフラットの金利に上乗せする形で手数料を支払います。

■ARUHI 団体信用生命保険の保険料

種類 金利
一般団信 金利引き上げなし
がん団信(がん50%保証プラン 一般団信+年0.05%
がん団信プラス(がん100%保証プラン 一般団信+年0.05%
生活習慣病団信 一般団信+年0.25%
ワイド団信(一般団信に入れなかった人向け) 一般団信+年0.30%

※ワイド団信は、健康状態などの理由で一般団信に加入できなかった人が、金利を上乗せして、一般団信と同じ保証を受けるプランです。

ARUHI団信の「一般団信」は、金利上乗せなしで加入できます。

三大疾病の特約はありませんが、余命6ヶ月という診断だと、住宅ローン残高が0円になる「リビング・ニーズ特約」が付帯しています。

リビング・ニーズ特約は、一般団信にも付帯しています。金利上乗せなしの保障だと、ARUHI団信のほうが保証範囲は広めです。

がん・生活習慣病・入院などの保障つきプランも選べて、機構団信より多くのプランから保障を選べます。

■機構団信とARUHI団信 保障内容の違い

プラン 死亡・高度障害 3大疾病
(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)
介護保障 余命6ヶ月 生活習慣病による
180日以上の入院
5日以上の入院
機構団信
3大疾病付機構団信
ARUHI
一般団信
ARUHI
がん団信50%
がん診断で残高の50%支払
ARUHI
がん団信100%
がん診断で残高の100%支払
給付金あり
ARUHI
生活習慣病団信
がん診断で残高の100%支払
給付金あり
給付金や返済保障あり

最も保障範囲が広い団体信用生命保険は、「ARUHI 生活習慣病団信」です。

死亡・高度障害時やがんという診断だけでなく、所定の生活習慣病によって180日以上の入院をした際も、住宅ローン残高が0円になります。

5日以上の入院をしたときは10万円の入院一時金を、31日以上の入院になったら、月々の返済額も補てんしてもらえます。

しかし現代は医学の進歩により、入院日数が短くなっています。金利を上乗せしても、入院保障は受けられない可能性もあります。

個人的には、スーパーフラットでは「一般団信」「がん団信」のどちらかで検討しても問題ないと思います。その他の病気やけがには、生命保険で備えるのも手です。

民間保険会社の三大疾病保険の多くは、掛け捨てではなく「終身型」です。

病気にならなくても死亡時に保険金を受け取れ、遺族にまとまった資産が残せるメリットもあります。

団体信用生命保険は保険料が安いものの、支払った保険料が戻ってこない「掛け捨て型」です。

融資事務手数料は2.2%

電卓を持つ男性

ARUHIスーパーフラットは、融資額2.2%の事務手数料がかかります。これは、フラット35と同じです。

3,000万円の住宅ローンを組む場合、66万円が必要です。

事務手数料は、原則住宅ローンの借入時に前払いです。初期費用のひとつです。諸費用の支払いが難しい場合は、住宅購入費とあわせて借り入れられます。

フラット35とスーパーフラットの比較ができる

ARUHI

ARUHIの公式サイトでは、フラット35とスーパーフラットの返済シミュレーションを比較できます。

どちらのほうが返済総額が多くなるか、かんたんに比べられて便利です。

シミュレーターで算出した返済総額に、団体信用生命保険融資事務手数料を足せば、諸費用も含めて比較ができます。

フラット35とスーパーフラットは、保証料と繰上返済手数料が無料です。比較する必要がある手数料は、団信保険料と融資手数料のみです。

登記費用や火災保険料などもかかりますが、これらの費用はどの住宅ローンを利用しても同じです。

団体信用生命保険は、どこまで特約をつけるかによって、上乗せ金利が変わってきます。

ARUHIの融資手数料は融資額の2.2%です。手数料も含めてシミュレーションすれば、完済までに必要な諸経費も含めて比較でき、おすすめです。

ARUHI 公式サイトはこちら

この記事の執筆者

執筆者の詳細プロフィール
2級ファイナンシャル・プランニング技能士。元は貯蓄下手だったが、現在は貯金や資産運用を自動化し、着々と資産形成中。メガバンクとネット銀行の使い分け方にはこだわりあり。

より良い情報をお届けするため、一条まつこ がメンテナンスを担当いたしました。(2019年12月9日 更新)

ありがとうございます。

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