ARUHI スーパーフラット

スーパーフラットとは

ARUHIといえばフラット35が有名ですが、スーパーフラットシリーズも評判が高まってきています。

アルヒのスーパーフラットとは、頭金(手持ち金)を1~3割用意することで、フラット35より低金利な固定金利ローンを組めるプランです。

省エネや耐震などの条件を満たせば、さらに金利が低い「スーパーフラットS」を利用することも可能です。

審査の早さなど、フラット35のメリットも引き継いでいるので、手持ち金を用意できる人は検討をおすすめします。

一方、団信や融資手数料などの条件は、フラット35と違います。今回は、ARUHIスーパーフラットのデメリットもふくめて、わかりやすく解説します。

スーパーフラットの種類と利用条件

比較

アルヒのスーパーフラットには、

  • ARUHI スーパーフラット7
  • ARUHI スーパーフラット8
  • ARUHI スーパーフラット9
  • ARUHI スーパーフラット借換

という4種類のプランがあります。

いずれも手持ち金(頭金)を一定以上支払うと、通常のフラット35より低金利な長期固定金利ローンを組めます。

アルヒのスーパーフラットが通常のフラット35より低金利な理由は、「保証型」のフラット35だからです。

一般的なフラット35は「買取型」といい、住宅ローンの債権を住宅支援機構(フラット35を運営する公的機関)が買い取っています。

それに対し「保証型」のフラット35は、債権買い取りや販売を金融機関が行っており、金融機関側の裁量が大きいことが特徴です。

通常のフラット35は国からの代理店として販売する商品、スーパーフラットはARUHIオリジナルに近い商品、というイメージです。

スーパーフラットシリーズの借入期間は、通常のフラット35と同じく15~35年です。

最長35年間の固定金利で返済できるので、安定した返済計画を立てたい人におすすめです。

各スーパーフラットの違いは、融資比率(住宅購入額のうち何割を借りて、何割を頭金として支払うか)と、返済比率(年収に対する返済額の割合)の条件にあります。

頭金をどれだけ用意できるか、収入のうちどれくらいを住宅ローン返済にあてられるかによって、プランを選びます。

■スーパーフラットシリーズの利用条件

商品名 融資比率 返済比率(返済負担率)
スーパーフラット7 7割(頭金3割) 年収400万円未満:30%以内
年収400万円以上:35%以内
スーパーフラット8 8割(頭金2割) 年収400万円未満:30%以内
年収400万円以上:35%以内
スーパーフラット9 9割(頭金1割) 20%以内
スーパーフラット借換 借り換える住宅ローン残高と諸費用の合計の10割以下 年収400万円未満:30%以内
年収400万円以上:35%以内

スーパーフラットシリーズは、プラン名の後ろについている数字で融資比率を表しています(例:スーパーフラット「8」は融資比率「8」割)。

最も金利が低いのは、住宅購入費の3割を頭金として支払うスーパーフラット7です。

スーパーフラットをなるべくお得に利用したい人は、まとまった頭金の用意をおすすめします。

住宅の基準もあり

スーパーフラットで購入する住宅は、以下の条件を満たす必要があります。

■スーパーフラットを利用できる住宅の条件

  • 「適合証明書」を取得できる
  • 建設費もしくは購入費が1億円以下(税込)
  • 借入金額8,000万円以下、かつ融資額100%以内
  • 住居部分が2分の1以上(店舗や事務所と併用の場合)
  • 床面積が一定以上

「適合証明書」とは、住宅支援機構が指定した検査機関が発行できる書類です。スーパーフラットは、適合証明書を取得できる品質の住宅のみ利用できます。

事前に物件調査を依頼し、書類や現場検査によって住宅をチェックしてもらう必要があります。

床面積にも条件があり、一戸建てや重ね建て住宅は70平米以上、マンションなどの共同住宅は30平米以上でなければなりません。

住宅支援機構は「住生活の向上」を理念に掲げているので、スーパーフラットも一定の生活水準を満たせるマイホームの購入を対象にしているのだと思います。

スーパーフラットのメリット

スーパーフラットの一番の利点は、フラット35より低金利で住宅ローンを組めることです。

フラット35の審査スピードなどのメリットはそのまま残し、金利を引き下げていてお得です。

頭金が用意できる人は、積極的に検討するのをおすすめします。

フラット35より金利が低い

ミニチュアの家と電卓

ARUHIのスーパーフラットは、フラット35より低金利です。

記事執筆時点で、スーパーフラットとフラット35の金利を比較したところ、借入期間35年間だと年0.1%以上の金利差がありました。

多くの住宅ローンは数千万円の借入になるので、年率に0.1%の違いがあると、利息差が100万円ほど開くケースも珍しくありません。

ためしに、35年間の固定金利住宅ローンで、4,000万円を借り入れる場合の返済総額を計算してみました。

年率1.1%と1.2%では、返済総額に約80万円の違いがありました。

優良物件はさらに低金利に

ミニチュアの家

スーパーフラットには、省エネや耐震などの条件を満たすとさらに低金利になる「スーパーフラットS」というプランもあります。

スーパーフラット7S・8S・9Sは、当初5年間または10年間の金利が大きく引き下がります。初期の返済負担を減らせて、おすすめです。

住宅の条件は、フラット35Sと同じです。主に、以下の技術基準を満たす必要があります。

■フラット35S・スーパーフラットSを利用するための条件(いずれか1つ)

  1. 省エネルギー性
  2. 耐震性
  3. バリアフリー性
  4. 耐久性

具体的な基準は、住宅が新築か中古かによって異なります。一定基準を満たすと、5年間もしくは10年間、年0.25%の金利引き下げとなります。

すべての条件を満たす必要はなく、どれか一つの条件を満たせばOKです。

審査が早い

速い

ARUHIはフラット35の審査スピードに定評があり、スーパーフラットも同じ早さで審査を受けられます。

店舗での申し込みなら、事前審査は最短当日、本審査は最短3営業日で完了する場合もあります。

書類不備なくスムーズに審査が進めば、1ヶ月以内の融資実行も可能です。

Web申し込みの場合は、事前審査に1~2営業日、本審査に10~14日ほどかかりますが、それでも住宅ローンの審査期間の相場より早めです。

一般的な住宅ローンでは、申し込みから融資を受けるまでに1ヶ月以上、長ければ2ヶ月かかるのも珍しくありません。

審査期間が長いと、結果待ちの間に金利が上がってしまったり、人気の高い新築物件が先に購入されたりするリスクがあります。

ARUHIの審査は、これらのデメリットをカバーできるスピードといえます。

保証料・繰上返済手数料が無料

保証料、繰上返済手数料0円

ARUHI スーパーフラットシリーズは、いずれも保証料と一部繰上返済手数料が無料です。

本来、住宅ローンの保証料は70万円前後かかります。この費用が一切かからないスーパーフラットは、初期費用の負担が軽くすみます。

一部繰上返済手数料も、ネットから返済手続きを行えば無料です。1万円から返済ができるので、余裕資金ができたら繰上返済をするのをおすすめします。

通常のフラット35は、ネットからの繰上返済が10万円からしかできません。スーパーフラットのほうが、こまめな繰上返済がしやすく便利です。

繰り上げ返済によって返済期間を短縮すると、将来支払う利息を減らせます。

ARUHIの一部繰り上げ返済手続きは、電話と郵送でもできます。しかし、1回につき1~3万円+税の繰上返済手数料がかかります。

手間と手数料がかからない、ネット返済がおすすめです。

スーパーフラットの繰上返済は、ARUHIのオンラインマイページ「住・My Note」から手続きできます。

窓口に行かずに、スマホやパソコンでかんたんに返済ができます。

返済口座が自由に選べる

通帳を持つ男性

フラット35もスーパーフラットシリーズも、返済口座には1,000以上の金融機関を指定できます。

ゆうちょ銀行やメガバンクはもちろん、地方銀行や信用金庫も網羅しています。ふだん使っている口座から引き落とせる可能性が高いです。

通常、銀行で住宅ローンを組むと、その銀行の口座から毎月の返済額を引き落とす必要があります。他行の銀行口座では、原則返済ができません。

ARUHIは銀行ではなく「住宅ローン専業の金融機関」なので、このような縛りがなく自由に返済口座を選べます。

2つのデメリット

スーパーフラットを利用する際に、気をつけるべきポイントもあります。

場合によっては、スーパーフラットが通常のフラット35よりも割高になるケースもあるので、要注意です。

機構団信には入れない

手でバツを作る男性

現在、通常のフラット35には「機構団信」という団体信用保険が付いています。

団体信用生命保険に加入せずに、フラット35に契約することも可能です。しかしARUHIのフラット35は、団信つきでも低金利で、民間の生命保険などよりも安く死亡・高度障害保障を受けられます。

金利を年0.24%上乗せすれば、三大疾病保障や介護保障もプラスできます。

一方、スーパーフラットには機構団信が付いていません。ARUHIが独自で用意している「ARUHI団体信用生命保険(ARUHI団信)」に任意で加入します。

機構団信で付けられる三大疾病特約はないので、三大疾病に備えるには民間の生命保険などが必要です。

ARUHI団信は、保障範囲に応じてプランを選び、スーパーフラットの金利に上乗せする形で手数料を支払います。

■ARUHI 団体信用生命保険の保険料

種類 金利
一般団信 金利引き上げなし
がん団信(がん50%保証プラン 一般団信+年0.05%
がん団信プラス(がん100%保証プラン 一般団信+年0.05%
生活習慣病団信 一般団信+年0.25%
ワイド団信(一般団信に入れなかった人向け) 一般団信+年0.30%

※ワイド団信は、健康状態などの理由で一般団信に加入できなかった人が、金利を上乗せして一般団信と同じ保証を受けるプランです

ARUHI団信の「一般団信」は、金利上乗せなしで加入できます。

三大疾病の特約はありませんが、余命6ヶ月となったと診断されると住宅ローン残高が0円になる「リビング・ニーズ特約」が付帯しています。

リビング・ニーズ特約は、一般団信でも付帯しており、金利上乗せなしの保障だとARUHI団信のほうが保証範囲は広めです。

がん・生活習慣病・入院などの保障つきプランも選べて、機構団信より多くのプランから保障を選べます。

■機構団信とARUHI団信 保障内容の違い

プラン 死亡・高度障害 3大疾病
(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)
介護保障 余命6ヶ月 生活習慣病による
180日以上の入院
5日以上の入院
機構団信
3大疾病付機構団信
ARUHI
一般団信
ARUHI
がん団信50%
がん診断で残高の50%支払
ARUHI
がん団信100%
がん診断で残高の100%支払
給付金あり
ARUHI
生活習慣病団信
がん診断で残高の100%支払
給付金あり
給付金や返済保障あり

最も保障範囲が広い団体信用生命保険は「ARUHI 生活習慣病団信」です。

死亡・高度障害時やがんと診断されたときだけでなく、所定の生活習慣病によって180日以上の入院をした際も、住宅ローン残高が0円になります。

5日以上の入院をしたときは10万円の入院一時金を、31日以上の入院になった場合は月々の返済額も補てんしてもらえます。

しかし、今は医学の進歩により、入院日数は短くなってきています。金利を上乗せしても、入院保障は受けられない可能性もあります。

個人的には、スーパーフラットでは「一般団信」「がん団信」のどちらかで検討しても問題ないと思います。その他の病気やけがには、生命保険で備えるのも手です。

民間保険会社の三大疾病保険の多くは、掛け捨てではなく「終身型」です。

病気にならなくても死亡時に保険金を受け取れて、遺族にまとまった資産が残せるというメリットもあります。

団体信用生命保険は保険料が安いものの、支払った保険料が戻ってこない「掛け捨て型」です。

融資事務手数料のWeb割引はない

電卓を持つ男性

ARUHIスーパーフラットは、融資額2%+税の事務手数料がかかります。これは、フラット35と同じです。

しかし、通常のフラット35はWebから申込む「ARUHIダイレクト」を利用すれば、事務手数料が半額の1%+税に引き下がります。

スーパーフラットは、この事務手数料のWeb割引が使えません。

たとえば、3,000万円の住宅ローンを組む場合、ARUHIダイレクトなら事務手数料が30万円+税ですみます。しかし、スーパーフラットだと60万円+税が必要です。

フラット35とスーパーフラットの比較ができる

ARUHI

ARUHIの公式サイトでは、フラット35とスーパーフラットの返済シミュレーションを比較できます。

どちらのほうが返済総額が多くなるか、かんたんに比べられて便利です。

シミュレーターで算出した返済総額に、団体信用生命保険融資手数料を足せば、諸費用も含めて比較ができます。

フラット35とスーパーフラットは、保証料と繰上返済手数料が無料なので、比較する必要がある手数料は団信保険料と融資手数料のみです。

登記費用や火災保険料などもかかりますが、これらの費用はどの住宅ローンを利用しても同じです。

団体信用生命保険は、どこまで特約をつけるかによって上乗せ金利が変わってきます。

ARUHIの融資手数料は融資額の2%+税が基本で、フラット35をWeb申込みした場合のみ1%+税になります。

これらをふまえてシミュレーションをすれば、完済までに必要な諸経費もふくめて比較ができておすすめです。

ARUHI 公式サイトはこちら

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FP(ファイナンシャルプランナー)のライター。メガバンクとネット銀行の使い分け、投資、スマホ決済でのポイ活などで資産形成中。難しそうな金融の話を、わかりやすく解説します。

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