手数料はどれくらい?住宅ローン借り換えの条件に関する3つのポイント

住宅ローンの借り換え

長期間にわたる借入・返済をおこなう住宅ローンでは、経済情勢によって基準金利が大きく変動するケースも珍しくありません。借りた時と比較して、現時点の金利が大幅に低くなっている場合、住宅ローンの借り換えを検討することで、返済総額を減らすことができます。

また、これまで変動金利で住宅ローンを組んでいたものの、経済情勢の変化によって金利が上がってしまい、固定金利に乗り換えたいケースも、借り換えを考えるシーンです。

今回は、住宅ローンの借り換えを行うときに押さえておきたい3つのポイントについてまとめます。うまく借り換えをすると、返済総額が100万円以上お得になることもあります。

住宅ローンの借り換えで大切な3つのこと

上手な借り換えを実現させることで、大きなメリットが生まれます。一方で、借り換えは慎重に考えなければ、場合によっては逆に損してしまうこともあります。

各銀行のサイトで借り換えシミュレーションをしてみたり、サポートに相談することで、どれくらいお得になるのか、しっかりと計算してから借り換えることをおすすめします。

借り換えで重要な3つの条件

借り換えを検討する時に、一番最初に見ておきたいのが3つの条件です。
これは、多くの銀行で言われている重要ポイントなのですが、

ローン残高1,000万円以上、残期間10年以上、金利差1%以上

の条件を満たしていれば、借り換えで特になる可能性が出てきます。

なぜこのような条件が生まれるのかというと、住宅ローン残高が1,000万円で、残期間が10年で、金利が1%の場合、利息が約50万円になるからです。

つまり、現在の住宅ローンよりも1%低いローンに借り換えることで、50万円ぐらいお得になるということです。借り換えには諸経費などの手数料がそれなりにかかります。諸経費はおおよそ30万円程度になるので、借り換えによって50万円利息が減れば、手数料を考慮してもトータルで借り換えメリットがあることになります。

まずは、「ローン残高1,000万円以上、残期間10年以上、金利差1%以上」を軸にして、借り換えをした方がお得になるかどうか考えてみましょう。

借り換え時にかかる手数料

借り換え住宅ローンには手数料(諸経費)がかかります。それも、結構大きな金額です。住宅ローンの場合、新規でも借り換えでも基本的にかかるコストは同じです。

新規で住宅ローンを組んだ時に支払った、事務手数料、保証料、印紙税、登記費用などが丸々発生します。それぞれ、いくらぐらいになるのか、まとめます。

■事務手数料
銀行によって大きく異なります。
およそ3万円~20万円程度が相場になりますが、事務手数料は銀行によってまちまちなので、自分でシミュレーションするしかありません。ちなみに、借り換えの利用者が8割を超えているソニー銀行住宅ローンは、事務手数料が4万円とかなり安いです。

各銀行の手数料はこちらで比較しています。
ネット銀行の住宅ローン取扱事務手数料を比較した結果

■保証料
保証料も借り入れ金額や年数に応じて異なります。1,000万円あたり最大で20万円ぐらいが相場です。しかし、ネット銀行住宅ローンの多くが、保証料を無料(銀行負担)にしています。

借り換えにかかる諸経費の中でも、事務手数料と保証料は最も影響が大きい手数料です。できることなら、保証料は無料の金融機関を選ぶことをおすすめします。

ちなみに、現在住宅ローンを利用している金融機関に支払った保証料は、借り換えをすると残額を返してもらえます。保証料無料の銀行に乗り換えて、返してもらった保証料でその他の手数料をまかなうのも、良い方法です。

前述のソニー銀行を含め、ネット銀行のほとんどが、保証料を無料にしています。
ネット銀行住宅ローンの一覧

■印紙税
住宅ローンの契約書に貼る必要がある印紙税は2万円または6万円です。

借入額1,000万円~5,000万円以下:2万円
借入額5,000万円~1億円以下:6万円

■登記費用
借り換えをする場合、登記関連費用は2つあります。

抵当権抹消費用
現在の住宅ローンの抵当権を抹消するのに手数料がかかります。登録免許税は1,000円ですが、司法書士の方に依頼することになるため、司法書士に対して支払う報酬が2万円程度かかります。

抵当権設定費用
借り換え後の住宅ローンに抵当権を設定する費用です。こちらも司法書士に依頼すると、報酬は3万円~10万円かかります。また、登録免許税が借り入れ金額の0.1%または0.4%かかります。結構デカイです。

抵当権設定時の登録免許税は通常「0.4%」です。しかし、以下の条件を満たす場合は、借入金額の「0.1%」に減税されます。

■抵当権設定時の登録免許税が0.1%になる条件

・物件取得後1年以内に登記する
・登記簿上の床面積が50㎡以上である
・自己の住宅として利用する物件である
・住宅ローンを組むための抵当権設定である

また、中古住宅の場合は上記に加えて

・建後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)であること

が条件となります。
つまり、ほとんどの場合、登録免許税は0.1%になると考えて問題ありません

住宅ローン減税に気をつける

住宅ローンを組むと、所得税の一部が減税される「住宅ローン減税(住宅ローン控除)」という制度を受けられます。

多くの人が、住宅ローン減税を受けていると思いますが、借り換え時に注意しなければならないことが1つだけあります。それは、「借り換え後のローン年数が10年未満にならないこと」です。

住宅ローン減税を受けるための条件に、「10年以上の長期ローンを組んでいること」という項目があります。これが、借り換えによってローンの返済年数が10年を下回ってしまうと、住宅ローン控除の条件を満たさなくなってしまい、強制的に終了してしまいます。。。

おそらく、この条件があるために前述の「借り換え3大条件」の一つに「残期間10年以上」が含められているのだと思います。

詳しくはこちら。

シミュレーションしてみる

借り換えシミュレーション

借り換えのポイントとしては、上記の3つです。では、実際にどれくらい借り換え手数料がかかるのか、シミュレーションしてみます。

今回は、手数料体系や保証料0円と計算しやすいソニー銀行住宅ローンを例に、シミュレーションします。借り換えの融資金額は2,000万円とします。

■事務手数料
4万円+税

■保証料
無料(銀行が負担)

■印紙税
2万円

■登記費用
抵当権抹消費用:21,000円(登録免許税1,000円+司法書士報酬2万円)
抵当権設定費用:12万円(登録免許税2万円(融資額の0.1%)、司法書士報酬10万円)

合計:184,200円

本来なら、20万円程度かかる「保証料」が、ネット銀行なら0円で済むというのが大きいです。現在組んでいる住宅ローンの残期間の保証料は返金してもらえます。そのお金を使って、18万円程度の借り換え手数料をまかなうことができそうです。

手数料が用意できない場合

シミュレーションの結果、借り換えするとお得になることがわかったとします。しかし、手持ちの資金が1円もない。。。というケースもあると思います。

住宅ローンの借り換えをしたいと思っても、借り換え手数料を支払うことができずに断念している人は結構多いです。しかし、手数料が用意できない場合も心配する必要はありません。

多くの銀行は、借り換えを歓迎していますから、「手数料も一緒に融資してくれる」ことが多いです。手持ちの資金がなくても、一度借り換えを考えている銀行に相談してみることをおすすめします。

まとめ

いかがでしたか?
借り換えを考える上で一番最初にチェックすべきは、
ローン残高1,000万円以上、残期間10年以上、金利差1%以上
の3条件です。

上記の条件を満たせば、利息負担が50万円以上お得となるため、借り換え手数料を考慮しても、トータルでメリットを出せる可能性が高いです。

次に、手数料を計算します。
借り換え手数料はおよそ30万円~40万円かかりますが、保証料0円のネット銀行住宅ローンを活用すれば、20万円程度に抑えることができます。

また、残期間の保証料は返金されるため、それを借り換えコストの元手にしても良いと思います。

借り換えをするときに忘れずチェックしたいのが、「住宅ローン控除の条件」です。借り換え後もローンの残期間を10年以上にしておけば、引き続き住宅ローン控除の恩恵を受けられます。

住宅ローンの借り換えに関する情報

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