住宅ローンの豆知識

手数料はどれくらい?住宅ローン借り換えの条件に関する3つのポイント

住宅ローンの借り換え

現在の住宅ローンから、より金利が低い他社の住宅ローンに借り換えをすることで、返済総額を減らせる可能性があります。

経済情勢が変わり、借りた時より今の金利が大幅に低くなっていれば、借り換えを検討する価値があります。

他にも、低金利だった頃に変動金利で住宅ローンを組んだものの、金利が上がってしまったので「やっぱり固定金利に乗り換えたい」というケースもあります。

住宅ローンの借り換えがうまくできると、返済総額が100万円以上お得になることもあります。

しかし、ちゃんと比較検討せずに借り換えをしてしまうと、逆に損してしまうこともあります。

今回は、住宅ローンの借り換えを行う時しっかり比較しておきたい3つのポイントについてまとめます。

住宅ローンの借り換えで重要な3つの条件

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借り換えを検討する時には、下記3つの条件を満たすかどうかをチェックします。

■住宅ローンの借り換え 3つの必須条件

  1. ローン残高1,000万円以上
  2. 残期間10年以上
  3. 金利差1%以上

この条件を満たす必要がある理由は、これらの条件を満たすと利息差が約50万円になるからです。

借り換えにはそれなりの諸経費がかかり、おおよそ30万円程度が必要になると言われています。

つまり、借り換えによって50万円ほど利息が減れば、手数料を考慮してもトータルで借り換えメリットがあることです。

借り換え時にかかる手数料

ビジネス

住宅ローンを借り換える時は、新たに住宅ローンを契約し直すということなので、住宅ローンの場合、新規と同じくらいの手数料(諸経費)がかかります。

前述の通り、借り換えコストは平均30万円ほどになるので、それなりに大きな金額です。

■借り換え時に必要な諸費用

融資事務手数料
相場:4万~20万円程度
事務手数料は銀行によってまちまちなので、返済額をシミュレーションした後にプラスした合計金額で比較する必要があります。
保証料
相場:無料~20万円
通常、保証料は借入金額や年数に応じて異なりますが、ネット銀行住宅ローンの多くが保証料無料(銀行負担)です。
印紙税
相場:2万円 or 6万円
借入額が1,000万円~5,000万円なら2万円、5,000万円~1億円以下なら6万円かかります。
登記費用
相場:5~15万円
現在の住宅ローンの抵当権を消すための抵当権抹消費用、新たな住宅ローンに抵当権をつける抵当権設定費用、登録免許税にくわえて、それらの手続きを司法書士に依頼する報酬などがかかります。

ちなみに、現在住宅ローンを利用している金融機関に支払った保証料は、借り換えをすると残額を返してもらえます。

保証料無料の銀行に乗り換えて、返してもらった保証料でその他の手数料をまかなうのも良い方法です。

ちなみに、借り換えの利用者が8割を超えているソニー銀行住宅ローンは、事務手数料が4万円とかなり安いです。

また、登記費用のうち、新たに抵当権を設定する時に必要な「登録免許税」は、多くの人が減税を受けられます。

下記の条件を満たせば、通常は借入金額の0.4%かかる登録免許税が0.1%に減税されます。

  • 物件取得後1年以内に登記する
  • 登記簿上の床面積が50㎡以上
  • 自己の住宅として利用する物件である
  • 住宅ローンを組むための抵当権設定である

また、中古住宅の場合は上記に加えて「建後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)であること」が条件となります。

いずれも住宅ローンを利用する人の大半が満たせる条件なので、特に例外がなければ登録免許税は0.1%になると考えて問題ありません。

住宅ローン減税に要注意

住宅ローンの審査

住宅ローンを組むと、所得税の一部が減税される「住宅ローン減税(住宅ローン控除)」という制度が利用できます。

住宅ローン残高の1%が控除されるという大きな減税措置なので、多くの人が利用しているかと思います。

しかし、借り換え時には借り換え後のローン年数が10年未満にならないように気をつける必要があります。

住宅ローン減税を受けるには「10年以上の長期ローンを組んでいること」という条件を満たさねばならないので、借り換えによって返済年数が10年を下回ってしまうと、住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。

これが「借り換え3大条件」のうちのひとつ、「残期間10年以上」を満たすべき理由のひとつでもあります。

借り換え手数料をシミュレーションしてみた

借り換えシミュレーション

では、実際にどれくらい借り換え手数料がかかるのか、シミュレーションしてみます。

今回は、利用者の8割が借り換えという定評がある「ソニー銀行住宅ローン」を例に試算してみました。

ソニー銀行に借り換える人が多い理由の一つは、諸費用が安いため借り換えメリットが大きくなりやすいからです。

ソニー銀行住宅ローン 2,000万円を借り換えた時の手数料

借り換えの融資金額は、2,000万円とします。

■事務手数料
4万円+税

■保証料
無料(銀行が負担)

■印紙税
2万円

■登記費用
抵当権抹消費用:21,000円(登録免許税1,000円+司法書士報酬2万円)
抵当権設定費用:12万円(登録免許税2万円(融資額の0.1%)、司法書士報酬10万円)

合計:184,200円

ソニー銀行の借り換え手数料は、住宅ローンの手数料相場の30万円を大きく下回りました。

特に大きな節約ポイントは、本来なら20万円程度かかる保証料が0円で済むという点です。

また、現在組んでいる住宅ローンの残期間の保証料は返金してもらえるので、その浮いたお金で18万円程度の借り換え手数料をまかなえます。

参考:ソニー銀行住宅ローンの手数料は本当に安い?諸費用の相場と比較

手数料も一緒に借入れられることが多い

電卓

住宅ローンの借り換えにはメリットがあるものの、数十万円の手数料を支払えるお金がないという人も実は多いです。

借り換えを検討するタイミングが、子供の学費などが必要な時期に重なってしまう…ということも十分ありえます。

しかし、多くの銀行は借り換えユーザーを歓迎しているので、手数料も一緒に融資してくれることが多いです。

特に、取扱事務手数料、印紙税や登記費用は借入額に含むことができる住宅ローンが多いので、それだけでも数十万円の手数料を一括払いしなくて済みます。

手持ち資金がなくても、借り換えを考えている銀行に一度相談してみることをおすすめします。

事前にしっかり返済シミュレーションを

積み木とカレンダー

ここまで住宅ローンの借り換え時の注意点を見てきましたが、改めて押さえるべき3つのポイントをおさらいします。

■住宅ローンの借り換え 3つの必須条件

  1. ローン残高1,000万円以上
  2. 残期間10年以上
  3. 金利差1%以上

上記の条件を満たせば利息が50万円以上お得になるため、借り換え手数料がかかったとしても借り換えた方が安くなる可能性が高いです。

借り換え手数料はおよそ30万円~40万円かかりますが、保証料0円の住宅ローンを活用すれば、20万円程度に抑えることができます。

残期間の保証料は返金されるため、保証料がかからない住宅ローンに借り換えれば、返ってきた保証料はそのまま借り換えコストに使えます。

特に、ネット銀行の住宅ローンは保証料がかからない場が多いです。

借り換えによってどれくらいお得になるかは、住宅ローンの返済シミュレーションを活用すればわかりやすいです。

宜しければ、当サイトのシミュレーターもご活用ください。

下記で最終返済金額を出して、手数料をプラスすれば、借り換え後のトータルコストがわかります。

返済シミュレーター

借入金額万円

借入期間

ボーナス返済総額万円

金利タイプ

金利(年利)%

金利(固定終了後)%

元利均等方式
元金均等方式
計算結果グラフ
元利均等方式の返済予定額を表示する
計算結果グラフ
元金均等方式の返済予定額を表示する

借入金額

借入期間

ボーナス返済総額

金利タイプ

金利(年利)

金利(固定終了後)

特記事項

※計算結果は概算であり実際の返済プランと異なる場合がございます。

住宅ローンの借り換えに関する情報

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