住信SBIネット銀行 フラット35

住信SBIネット銀行フラット35

住信SBIネット銀行の住宅ローンに「フラット35」が加わりました。

最大35年間固定金利が続く住宅ローンのフラット35は、これまで楽天銀行とARUHIが評価を得ていました。しかし、住信SBIネット銀行は最後発だけあって、他社をリードする高いスペックとなっています。

住信SBIネット銀行フラット35の大きなメリットは4つ。「業界最低水準の金利」、「繰上返済手数料0円」、「WEB完結で来店不要」、そして「8疾病保障への加入ができる」ことです。

フラット35の取扱金融機関はすでに330社を超えていますが、その中でもトップクラスの実力を誇る住宅ローンであることは間違いありません。

住宅ローンの金利と種類

住宅ローン

住信SBIネット銀行はフラット35の取扱いを開始したばかりですが、以前から独自の住宅ローンを手がけてきた実績があるので安心して申し込めます。

変動金利、10年固定金利に強い、住信SBIネット銀行 住宅ローン(ネット専用住宅ローン)の詳細はこちら

特に後発というだけあって他社よりも金利や手数料で優遇されている点が多く、より有利な条件で長期の住宅ローンを組むことができます。

もともとフラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が共同で販売している住宅ローンなので、政府の後押しがある分お得です。

これからは金利上昇局面を迎える可能性が高いことや、歴史的な低金利となっていることからも、35年間の長期のローンを検討するのであればフラット35は賢い選択だと思います。

以前、ニュースを見ていると最近は低金利すぎて銀行の住宅ローン部門が赤字になるレベルにまで達しているとのことです。これは宣伝とかではなく新聞に載っていた情報なので、それくらい歴史的な低金利になっていることは間違いありません。

最新の金利はこちら

フラット35とフラット35Sの違い

フラット35とフラット35Sの違い

固定金利が最大35年続くフラット35に対して、耐震性や省エネルギーに優れた物件なら、より低金利で借入ができる制度があります。それが「フラット35S」です。

フラット35Sは借り換えには利用できません。

シミュレーションして返済総額が安くなるようであれば、現在フラット35を契約中の方でも積極的に借り換えを検討しましょう。

一方で、フラット35Sは新築だけでなく中古住宅にも利用できます。契約条件は前述の通り、

において、いずれか1つの基準を満たすことです。年収等の条件ではなく、あくまでも購入物件によって利用可否が決まります。もしフラット35Sを利用できるようであれば、当然こちらのほうがメリットは大きいです。

頭金を10%以上入れると金利が下がる

金利が下がる

借入利率は「フラット35」と「フラット35S」によって大きく異なります。また、融資比率を9割以下にするかどうかでも、金利に違いが出てきます。

つまり、購入予定物件の金額に対して、頭金を10%以上用意できるかどうかということです。融資比率が9割以下の場合と比較して、物件価格の9割以上を住宅ローンで借りる場合は、金利が少し高くなってしまいます。

年収によって借入可能金額が変わる

フラット35では、年収に応じて借入可能額に若干の違いが生まれます。具体的には年収400万円を超えている人は、借入可能比率が高くなります

返済比率」といって、利用予定のフラット35と現在契約中のすべてのローン(自動車ローンやカードローンなど)を合わせた年間の返済金額が年収の何パーセントになるかで計算する指標です。

年収が400万円未満の場合は返済比率30%以下が借入の目安となります。一方で、年収400万円を超えると返済比率35%まで借入できる可能性が高まります。

年収399万円の人は最大4,189万5,000円が借入できる目安。
(返済比率30%の場合、年間119万7,000円の返済能力がある。返済期間を35年とすると、4,189万5,000円となる)

年収400万円の人は最大4,900万円が借入できる目安。
(返済比率35%の場合、年間140万円の返済能力がある。返済期間を35年とすると、4,900円となる)

つまり、この分かれ目によって、年収に1万円の差しかなくても、借入可能額に約700万円もの差が生まれることになります。

ちなみに、フラット35の借入可能額は最大8,000万円が上限です。それ以上の物件を購入される場合は、民間の住宅ローンを合わせて契約します。

主な特徴

マイホーム

原則として団体信用生命保険料がかかります

これは、住信SBIネット銀行に限らず、すべてのフラット35に言えることですが、原則として団体信用生命保険(通称:団信)の保険料が自己負担となります。(ただし加入は任意であり必須ではありません

団体信用生命保険は、住宅ローン返済期間中に契約者が高度障害や死亡してしまった場合、住宅ローン残高を生命保険会社が肩代わりしてくれる(その時点でローン完済)というものです。

一般の保険と比較して保険料が安いので、フラット35を契約する多くの方は、団体信用生命保険に加入しています。

団体信用生命保険料は借入総額によって代わります。初年度が最も高く、その後は住宅ローン残高が減るに従って、毎年の保険料も安くなっていきます。

例えば、元利均等返済で返済期間が35年、借入額が2,000万円、金利2%の条件で計算した場合、特約料は1年目が71,600円となります。その後、毎年の支払額が減少し、35年間のトータルの支払額は1,423,200円となります。

ちなみに、民間の住宅ローンの場合は、団体信用生命保険料が無料というところが多いです。例えば、住信SBIネット銀行 住宅ローン(ネット専用住宅ローン)でも、団信保険料は無料となっています。

フラット35は金利が低い分、この辺りで諸経費がかかってきます。

保証料・繰上返済手数料は0円

一方で、保証料と繰上返済手数料は0円です。住宅ローンの返済期間中にお金に余裕ができたら、積極的に一部繰上返済をしていくことで、返済総額を少なくできます。

ただし、窓口で返済する場合は1回あたり最低100万円からしか繰上返済できません。インターネット経由の返済「住・My Note」に無料登録することで、10万円からの繰上返済が可能となるので、登録をおすすめします。

こちらも、フラット35共通のメリットです。

その他の事務手数料など

まず、住宅ローン金利と合わせて金融機関を選ぶ時の差別化要因となる「事務取扱手数料」ですが、住信SBIネット銀行フラット35では借入金額の1.5%+税(最低10万円+税)となっています。

これだけでも十分他社より安いのですが、住信SBIネット銀行を住宅ローンの返済口座に指定するとさらに0.5%引き下げられ、事務手数料が「借入金額の1%+税」になる特典があります。(最低10万円+税は変わりません)

事務手数料が1.5%+税というのはとてつもなく安いので、個人的にもかなりお得だと思っています。

その他は住宅ローン契約に共通する諸経費ですが、

が必要となります。

8疾病保障がかなり安い

8疾病保障

住信SBIネット銀行フラット35を選ぶメリットとして、格安で8疾病保障が付けられるというものがあります。(オプションなので加入は自由です)

■8疾病保障とは
3大疾病(ガン・急性心筋梗塞・脳卒中)
5つの重度慢性疾患(高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎)

これらの病気と診断され、働けない状態となった場合、毎月の住宅ローンの返済を保険によって肩代わりしてくれます。さらにその状態が12ヶ月続いた場合、残りの住宅ローン残高がすべて支払われ、完済の状態となる保障です。

事実、日本人の半数以上が3大疾病によって死亡しているという厚生労働省のデータもあり、8疾病保障は住宅ローンの中でも非常に強力な保険となっています。

住信SBIネット銀行のフラット35では、借入金額に0.5%+税を上乗せした金額を事務手数料に加算(つまり契約時に全額支払う)することで、8疾病保障に加入できます。

実はこれ、他社と比較してみましたがかなり安いです。他社のフラット35と比較してみた結果が以下のとおりです。

※融資金額2,410万円で、融資実行時点で40歳場合

住信SBIネット銀行 借入額の0.5%なので120,500円+税。ただし契約時に一括で支払う
ARUHI 年間24,000円×35年でトータル84万円
楽天銀行 8疾病保障の取扱なし

住信SBIネット銀行の場合は、契約時に一括払いをする必要があります。しかし、トータルの特約料は圧倒的に安くなっていることが、上記の比較からもわかります。

ただ、団体信用生命保険に加入していれば、必ずしも8疾病保障は必要ないとの声もあります。すでに生命保険の医療特約やがん保険に加入している場合、8疾病保障と保険が重複してくる場合があります。

こういった場合に備えて、保険の見直しを検討してから8疾病保障への加入を検討することをおすすめします。

ネットと郵送で契約できる

WEB申込み

住信SBIネット銀行の住宅ローン「フラット35」は窓口に出向くことなく、WEB申込みと郵送ですべての手続を完了できます。(そもそもネット銀行なので窓口はないのですが)

来店せずに住宅ローンが契約できることは、仕事が忙しく窓口に行く時間がない人にとっては、かなりのメリットだと思います。

フラット35を扱う同業他社との比較ですが、楽天銀行は同じく来店不要のWEB完結です。一方で、ARUHIは対面での相談が必須となっています。

他行あて振込手数料が毎月7回無料

ATM

住信SBIネット銀行は「スマートプログラム」というサービスを導入しており、取引内容に応じてランクが決定し、サービスの優遇が受けられます。

このスマートプログラムですが、実は住信SBIネット銀行の住宅ローン契約者にとっては、かなり優遇されています

住宅ローンの契約者は自動的にスマートプログラムの「ランク3」に割り当てられます。ランク3の優遇内容は以下のとおりです。

ATM手数料:入金は何度でも無料、出金は毎月7回まで無料
他行振込手数料:毎月7回無料

住信SBIネット銀行でフラット35を契約することで、ネット銀行としての使い勝手がかなり良くなることは、隠れたメリットだと思います。

イオンカードセレクト