住宅ローンの審査

あなたが住宅ローンが組めない理由教えます。まさかの審査落ちの原因は?

お年寄り

また審査落ち、、、
住宅ローンが組めないのはなぜ?

住宅ローンが空前の低金利となっていることで、新規申し込みだけでなく借り換え住宅ローンを検討している人も増えています。

一方で、住宅ローンの審査に落ちてしまうケースも増えているようです。しかし、金融機関は審査落ちの理由を教えてはくれません。

今回は、住宅ローンが組めない理由について探ってみたいと思います。

職業や年収で引っかかるケースがある

契約社員

金融機関によって若干異なりますが、職業によっては住宅ローンが組めない場合があります。一般的な審査基準をまとめると、

正社員の方
基本的には借りれます。
勤続年数が1年未満の場合は審査落ちとなることも多いですが、勤続年数が3ヶ月程度があれば、住宅ローンの申込みは可能です。
派遣社員・契約社員の方
住宅ローンに申し込むことができます。
ただし、派遣や契約社員の場合、どうしても年収が少なくなってしまうので、借入可能額も少なくなります。銀行によっては、本人と配偶者の年収を合算した「世帯年収」で審査してくれるところもありますので、そういった金融機関に行くと審査に通りやすいと思います。
自営業の方
2年間、平均300万円以上の所得(経費控除後の金額)が必要。
過去3年ほどの確定申告書類を求められるケースが多い。
無職・年金受給者・アルバイト・パートの方
住宅ローンは組めない場合がほとんどです。
また、不動産収入がある人でも、不動産収入のみの場合「無職扱い」となるため、審査落ちとなってしまいます。

既に大きなローンを組んでいるケース

夫婦と車、電卓イメージ

住宅ローンの審査に申し込む時点で、マイカーローンなどの大きなローンを組んでいる場合も要注意です。

銀行では、利用者の年収に対して融資可能な金額に「上限」を設定しています。

既にローンを組んでいて、住宅ローンの希望借入れ額を貸し付けると上限を超えてしまう場合は、審査を通過できません。

ちなみに、マイカーローンだけでなく、カードローン奨学金なども借入額にカウントされます。

この場合、現在返済中のローンの残高を減らす、もしくは完済することで、住宅ローンの借入可能額も増える可能性があります。

他社の借入れもチェックされる

住宅ローンを申し込む金融機関「以外」で組んでいるローン借入状況も、住宅ローン審査では確認されます。

(例:楽天銀行で住宅ローンを申し込む時に、みずほ銀行カードローンを借入れていることを確認)

全ての金融機関で行っている借入れは、信用情報機関という外部組織によって共有されており、融資の審査の際はそれらを全て照会できます。

「現在の借入状況」を空欄で申し込んだとしても、信用情報を紹介すればすぐにバレる上に、「嘘の情報で申し込んだ」ことを理由に審査に落ちる可能性もあるので、必ず借入状況は正直に申告します。

参考記事:カードローン審査で嘘がバレる理由、審査落ちの原因にもなる?

物件に問題があるケース

物件

住宅ローンは、すべての物件が対象となるわけではありません。

対象外の住宅用にローンを申し込んでも、審査には通りません。

金融機関によって判断は異なりますが、一般的な住宅ローンの物件条件は下記の通りです。

■物件に問題があり、住宅ローンが借りられない場合

  • 競売物件では住宅ローンは使えない
  • 第1順位抵当権を設定できない物件
  • 店舗併用の物件
  • 親族間売買の物件
  • 500万円未満のリフォームは対象外(住宅ローンは500万円以上から)

以前は、ネット銀行住宅ローンは中古物件には利用できないと言われていましたが、最近はネット銀行の住宅ローンでも中古物件OKのケースが増えています。

信用事故があった場合

支払遅延

住宅ローンの申込みに「ローンの支払いにおいて1年以内に延滞がない」という条件をつけている銀行も多いです。いわゆる「信用事故」というものですが、具体的には、

  • クレジットカードの支払いを遅延した
  • 携帯電話料金の支払いを忘れてしまった
  • カードローンやカーローンの返済に遅れた

こういった内容が該当します。
特に、カードローンや自動車ローンを組んでいる人は、後述する「返済比率」にも影響するので、注意が必要です。

支払遅延は信用情報機関に登録され、約5年ほどは履歴として残ってしまいます。

しかし、誰にでもミスはあるもので、住宅ローンの審査基準としては「直近1年以内に支払い遅延があるかどうか?」が重要となってきます。

特に携帯電話やクレジットカードの支払いで、銀行口座に残高がなく引落しに失敗してしまっているケースは多いです。

レーシックと住宅ローンの関係性

医者

レーシック手術を受けたことが原因で住宅ローンが組めない?

実は、住宅ローンの審査とレーシック手術には密接な関係があります。そのキーワードとなるのが「団体信用生命保険(通称:団信)」の存在です。

住宅ローンは大きく分けて、

  • 民間金融機関の住宅ローン
  • フラット35(住宅金融支援機構)

に分けられます。

フラット35は団体信用生命保険料を自己負担する必要がありますが、加入は必須ではありません

一方で、民間金融機関の住宅ローンは団体信用生命保険料を0円としていることが多いです。(団信保険料を銀行が負担)

そのかわり、団体信用生命保険への加入が住宅ローン契約に必須となる場合が多いです。

団体信用生命保険とは、もしあなたが住宅ローン返済中に死亡したり、3大疾病、8大疾病になってしまった場合、保険によって住宅ローン残高がチャラになる仕組みです。

効果の割に保険料が安いので、加入しておいたほうが良いと個人的には思います。

「3大疾病・8大疾病」とは?
ガン、脳卒中、急性心筋梗塞を3大疾病という。それに加えて、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎の5つの重度慢性疾患を加えたものが8大疾病。

この、「団体信用生命保険」ですが、加入時に「健康状態の告知」をする必要があります。例えば、

  • 3ヶ月以内に医師の診察を受けたか?
  • 3年以内に特定の病気で手術を受けたか?
  • 手や足に障害があるか?

といった内容です。
特に、3年以内に「精神病、ノイローゼ、脳卒中、ぜんそく」などの病気で投薬や手術があった場合、「団体信用生命保険」に加入できない可能性があります。

そして、「レーシックは角膜の病気」として扱われるようになっているため、3年以内にレーシック手術を受けていると、健康状態の告知として「3年以内に手術を受けた」に該当することになります。

理由としては、レーシック手術が原因で、術後に失明する可能性がゼロではないためです。両目が失明してしまうと「高度障害状態」に認定されるため、団信生命保険によってローン残高が全額チャラになります。

そして、レーシックを受けた人は少なくとも、レーシックを受けていない人よりも(確率はわずかではありますが)失明する可能性が高いため、団信保険の審査側としては、慎重にならざるをえなくなります。

もちろん最近ではレーシックも一般的になってきているので、レーシックをしたからと言って100%住宅ローンが組めないわけではありませんが、団体信用生命保険の審査のハードルがわずかながら上がってしまうことは事実です。

団信保険に加入できなかった場合、民間金融機関の住宅ローンは契約できません。

しかし、世の中にはさまざまな理由で「団体信用生命保険」に加入できない人もたくさんいます。そういった人が全員、住宅ローンに申し込めないかというと、そうではありません。

金融機関によっては、「ワイド団信」と呼ばれる、健康上の理由で団信保険に加入できない人のための保険が用意されているので、そちらを選択すれば問題ありません。

ただし、ワイド団信は通常の団信保険と比較して保険料が高く、一般的には金利に+0.3%程度上乗せされるケースがほとんどです。

「ワイド団信」を扱っているのは、ソニー銀行、みずほ銀行、りそな銀行などです。

前述したとおり、フラット35を選べば団体信用生命保険には加入しなくても問題ありません。しかし、保険に加入しないまま死亡・3大疾病・8大疾病に陥ってしまうと、残りの住宅ローン返済が非常に困難となるため、リスクは高くなります。

頭金を増やして返済比率を下げる

返済比率

住宅ローン審査では、「返済比率」を重視してチェックされます。

返済比率とは、1年間の返済額が年収の何パーセントに相当するか?の割合で、低ければ低いほど良いです。

「1年間の返済総額」は、住宅ローン以外のすべてのローンを合算します。

例えば、住宅ローンの1年間の返済額が100万円だった場合、あなたの年収(または世帯年収)が500万円なら、返済比率は20%となります。

民間金融機関の住宅ローンを組む場合、返済比率は20%~25%が理想です。

一方フラット35の場合だと、融資できる基準を下記のように公表しており、やや返済比率が高くても借入れが可能です。

  • 年収400万円以下:返済比率30%以下
  • 年収400万円以上:返済比率35%以下

住宅ローンで希望借入額の審査に通るためには、返済比率を下げることが重要です。

主な返済比率の下げ方は、下記2種類です。

■返済比率の下げ方

  • 頭金を多く入れて借入総額を少なくする
  • 現在組んでいるローンをすべて完済する

銀行の中には、頭金を10%以上入れる(借入総額が物件の90%以下にする)ことで金利が下がるケースもあります。

頭金を手厚くするだけでも、住宅ローンが組める確率は一気に上がります。

また、既に自動車ローンなどの大きなローンを組んでいる場合はそれを繰上げ完済する、つまり借金をなくすことでも返済比率を下げることができます。

審査が不安な方は窓口で事前相談を

相談

住宅ローンの審査が不安な方は、ネット専業銀行ではなく窓口で相談できる金融機関で借りることをおすすめします。

例えば、住宅ローンをメインで扱っている金融機関のARUHI(旧SBIモーゲージ)は、全国に「SBIマネープラザ」という相談窓口を設置しています。

一般の銀行とは異なるので、あまり聞き慣れない名前かもしれませんが、ARUHIはフラット35でシェアNo.1を取っている業者なので安心です。

窓口での相談であれば、担当者ベースで「ここだけの話」もたくさん聞くことができるので、事前審査に通りそうかどうか?、どこを改善すれば審査通過の確率が上がるか?といったことが聞けます。

また、申込書類の不備などもその場で指摘してもらえるので、ミスなく申込みをすることが可能です。

窓口での申込みが強いもう一つの理由は、申込みから融資実行までのスピードが早いことです。人気物件はすぐに売れてしまいますが、窓口での相談なら、最短6営業日程度で融資が下りるケースもあります。

なぜ住宅ローンが組めないのか?
原因に思い当たる部分がないときは、一度窓口で相談してみるのが一番早い解決策になると思います。

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