50年間固定金利!フラット50で住宅ローンを契約するとローンの引き継ぎも

家族

住宅ローンの契約をする時、まずは「銀行の住宅ローン」か「フラット35」のどちらにするか検討します。

銀行の住宅ローンは変動金利や当初固定金利に競争力があります。一方で住宅金融支援機構が中心となって提供しているのが、最大35年間固定金利が続く「フラット35」です。

固定金利は返済総額が限定されているのでリスクも低く、フラット35もまた人気の住宅ローンです。

しかし、住宅支援機構が提供しているサービスの中には最大50年間固定金利が続く「フラット50」があることはあまり知られていません。

フラット50ってなんだ?

マイホーム

フラット50で住宅ローンを組めば、完済までの期間を最大50年間に伸ばすことができます。

返済期間が長引くほど支払利息も大きくなりますが、その分月々の返済額が極端に少なくなるというメリットがあります。

例えば、本来なら毎月10万円返済しなくてはならない住宅ローンを組んでいても、フラット50にすると月々の返済額が5万円になったりするわけです。返済額が減ると家計はかなり楽になりますよね。

しかし、考えてみてください。
仮に20歳の時にフラット50を契約した場合、完済するのは70歳です。。。

もちろん、返済期間を短くすることは可能ですが、フラット50は一生ローンとお付き合いすることを意味していると言っても間違いではないでしょう。

フラット50の主な利用条件

返済計画

返済期間が長くなるため、利用にあたっては一定の条件を満たす必要があります。

長期優良住宅の認定を受けていること
耐用年数が長い「長期優良住宅」の認定を受けている物件のみが対象です。

申込時の年齢が満44歳未満
通常の「フラット35」は申込時の年齢が満70歳未満の方であれば利用できます。フラット50は44歳未満の方だけが申し込めますが、それでも年齢制限はかなり甘いと思います。

43歳の時に50年ローンを組むと、完済は93歳ですからね。。

借入上限は6,000万円以下
フラット35は最大8,000万円まで借りることができますが、フラット50で利用できるのは最大6,000万円です。

建設費または購入価額の60%以内
通常は、住宅の購入価格の全額をローンで調達できますが、フラット50で借りることができるのは物件購入金額の6割までです。(ただしフラット35と合わせて利用することも可能)

80歳で完済しなくてはならない
フラット50の契約年数は最大50年ですが、80歳で完済できる年数しか契約できません。つまり、申込時の年齢が30歳までなら、50年ローンが組めますが、申込時の年齢が40歳の場合は、40年ローンしか組めません。

ただし、二世帯で住宅ローンを返済する「親子リレー返済」をする場合は、後継者(息子や娘など)の年齢が基準となります。

その他は、概ねフラット35の条件と同じです。

こうやって見てみると、必ずしも50年ローンが組めるわけではなく、ある程度の利用条件があることがわかります。

また、物件の全額ではなく購入金額の60%程度しかローンが組めないことや、最大借入金額が6,000万円に抑えられていることからも、よほどの理由がない以外は、あえてフラット50を利用するメリットは薄そうです。

ちなみに、フラット35もフラット50も、他の民間住宅ローンもそうですが、住宅ローンの契約時に物件に抵当権が設定されるので、もし住宅ローンの返済が難しくなった場合、住宅支援機構はあなたの家を売却して資金を回収することになります。

借りられるのが購入金額の60%までと制限することで、リスクを限定しているわけですね。

年金でローンを返済することを考えると?

困る

フラット50を活用して50年ローンを組むことを考えてみてください。

20歳で契約しても70歳の時に完済、30歳で契約したとすると完済時の年齢は80歳です。

定年退職して多くの人が年金生活で苦しい中、大切な年金を住宅ローンの返済に回したり、もしくは定年後もローンのために働かなくてはなりません。

このように長期的な視点に立ってみると、安易に「50年ローン」を選択してしまうのは得策とは言えないのではないか?というのが私の意見です。

親子2世帯で返済するならありかも

住宅ローンの相談

フラット50は、決して50年の住宅ローンを組まなければならないのではなく、「最大50年のローン」です。

つまり、返済プランを考えた時に「35年返済だと少し苦しい・・・」ということであれば、「ローンの期間を40年にする」という意味で「フラット50」の利用を検討する、といった使い方が良いと思います。

また、親子2世帯で利用する場合は、将来息子さんや娘さんが残りのローンを完済してくれることを期待して、「親子リレー返済」で50年ローンを契約するのもありだと思います。

もう一つの特徴として、フラット50は住宅の売却時にローン残高を買い手に引き継ぐことができます

わかりやすく言うと、自分がローンを返せないとわかった時点で、(残りのローンを引き継いでくれることを前提として)第三者に物件を売却するという選択肢もとれるということです。(もちろん、ローン残高付きなので売却価格は大きく下がってしまいますが)

「50年ローン」という言葉が先行してしまいますが、慎重に返済計画を考えた上での選択なら、良い住宅ローン商品の一つとして選ぶ価値はあると思います。

こちらの記事もおすすめです

イオンカードセレクト