頭金なしで住宅ローンは組めるのか!不安なので計算した結果

マイホーム

住宅ローンを契約してマイホームに住みたい。けど、頭金が用意できない…

実際、こういった方も多いです。

住宅ローンの頭金はどれくらい準備するべき?審査への影響もという記事にも書きましたが、Suumoが2011年に行った調査によると、26%の人が頭金なしで住宅ローンを組んでいることがわかりました。

今回は、頭金0円で住宅ローンを契約する前に知っておきたいこと、注意することをまとめます。

頭金がないと不利になる2つのこと

物件の査定

実際、頭金なしで住宅ローンを契約している人はたくさんいます。また、銀行も頭金0円で融資をおこなっているところが多いので、色々な金融機関にあたってみれば、あなたが住宅ローンを組める可能性は高いです。

しかし、気をつけるべき点が2つあります。

1つめは「頭金が少ないと審査が厳しくなる」ということです。

頭金が少ない(または0円)と、それだけ月々の返済負担が大きくなります。銀行はあなたの返済能力を審査で重要視するため、あなたの年収が少ない場合は住宅ローンの借入可能額が減少する可能性があります。

よく言われるのが、自営業は頭金を多めに入れておくとよいという意見です。収入の変動が大きい自営業の場合、頭金を多く入れておくことで、銀行側のリスクを軽減してあげることが重要となってきます。

また、購入予定の物件の審査も厳しくなります。なぜなら、頭金なしということは、銀行側からすると「貸出金額が大きくなる」「返済負担が大きいので貸倒れや返済遅延になる可能性がある」というリスクがあります。

もし住宅ローンの返済が困難になった場合、銀行は担保に入れている物件を売却することで、貸し出した金額を回収します。

そこで、頭金がない場合は審査の段階で「物件の資産価値」が重視されるということです。

例えば、資産価値の下がりにくい「新築・鉄筋コンクリートの住宅」であれば、いざという時に売却すればそれなりの金額を回収できますから、頭金なしでも貸出OK。

一方で「築50年の中古・木造の住宅」の場合、いざという時に売却しても二束三文でローンが回収できない恐れがあることから、頭金なしだと住宅ローンの貸出は難しい。といった具合です。

2つめの問題は「頭金がないと金利が上がる」ことです。

ソニー銀行住宅ローンやフラット35は、頭金(自己資金)が10%以上の場合、住宅ローン金利が下がります。逆に言うと、頭金が物件価格の10%以下だと金利面で不利になるということです。

頭金なしでも住宅ローンは組めるものの、何かと不利な条件になることは頭に入れておいた方が良いです。

ローンの返済金額が負担になりませんか?

返済が負担

頭金なしで住宅ローンが組めたとして、その後の返済プランは問題ないでしょうか?

仮に3,500万円の物件を購入する場合、頭金0円で住宅ローン(35年)を組んだ場合、支払利息を省いたとして、返済元金だけで毎年100万円(月々83,000円)の負担となります。

もちろん、35年ローンの場合だと支払利息もかなり大きいですから、実際には月々10万円前後の負担になると予想できます。

家賃は月収の3割」という言葉を参考にすると、月々の返済総額を10万円とした場合、月収35万円ぐらい稼いでいる人でなければ、毎月10万円以上の負担は厳しいはずです。

頭金が用意できないと返済負担が大きくなるため、必然的に購入物件の価格を小さくせざるをえません。

せっかく夢のマイホームを手に入れても、家計が火の車で日常生活が大変というのは悲しいですから、やはりある程度は返済に余裕を持っておくのが望ましいと思います。

頭金が0円でも諸経費の支払いは必要

返済計画

住宅ローンで購入金額をすべてまかなったとしても、住宅ローンの契約等の手続きに少なからず諸経費がかかります。

特に融資事務手数料は負担が大きいです。これらの手数料だけで住宅ローン契約金額の3%~5%程度は上積みされることを想定しておく必要があります。

また、これらの諸経費は基本的に自己負担ですので、頭金なしでも別途用意する必要があります。

住宅ローン契約に必要な主な費用

融資事務手数料
物件購入金額の2%+税、または10万円+税としているところが多いです。

団体信用生命保険料
毎月末の住宅ローン残高100万円ごとに218円(年率0.2616%)

印紙代
借入額が5,000万円以下なら2万円(5,000万円~1億円なら6万円)

登記費用(抵当権設定費用など)
登録免許税として、借入金額の0.1%または0.4%。(基本的には0.1%)
司法書士報酬として3万円~10万円程度

保証料
最近は保証料0円としている金融機関が多いです。

最近はこれらの諸経費も手当してくれるローンも登場していますが、すべての資金をローンに頼ってしまうと、それだけ月々の返済負担が大きくなることを忘れてはいけません。

まとめ

頭金なしでも住宅ローンは組むことができます。実際に4人に1人ぐらいは頭金0円で契約しています。

しかし、頭金がないと金利面や条件面で不利になったり、後々の返済負担が大きくなるため、その点も考慮した上で、頭金をどれくらい用意するのかを検討したいです。

また、頭金とは別に自己負担で支払わなければならない「諸経費」が存在します。最近は、こういった諸経費も含めてローンを組める銀行も登場しています。

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